Fastighetsfrågor

Som revisor är man ofta inblandad i frågor rörande fastigheter. Det kan vara vid köp av en fastighet eller vid försäljning av en befintlig. Ofta är detta frågor som rör redovisning, beskattning och förvaltning.

Jag tänkte dela med mig lite av vilka typer av frågor vi ställs inför i samband med detta. Frågorna aktualiseras inte sällan vid transaktioner med fastigheter, men även i andra sammanhang konsulterar kunderna oss kring deras fastigheter.

Värde av fastighet

Över tid har fastigheter ofta varit en god investering för företag och ett bra komplement till en ordinarie verksamhet. Man brukar få en ganska stabil avkastning på en bra reglerad marknad och till det brukar man kunna vänta sig en värdestegring.

När en fastighet i ett bolag ska avyttras eller t.ex. uppskrivning av den ska göras i bokföringen brukar man anlita en värderingsman för att bedöma fastighetens aktuella värde, eller marknadsvärdet. Marknadsvärdet ska sedan ställas mot dels det skattemässiga värdet, men även det bokföringsmässiga värdet. Det är viktigt att hålla isär dessa tre olika värden då de kan ge väldigt olika utfall vid olika typer av beräkningar, och inget av dessa värden ska heller blandas ihop med taxeringsvärdet. Det brukar inte vara några problem att hålla isär marknadsvärdet och de övriga två, men däremot har vi ofta stött på fall där kunden varit osäker på skillnaden mellan det bokföringsmässiga och det skattemässiga värdet på fastigheten. Detta kan leda till oönskade effekter i beskattningen och/eller i redovisningen.

Det kan uppstå bokföringsmässiga och skattemässiga skillnader i värderingen av fastigheter då olika regler gäller för hur dessa får värderas. Avskrivningar är ett typfall där det i bokföringen kan vara lämpligt att skriva av en fastighet på 25 år (4%) medan det skattemässigt är fastställt att fastigheten ska skrivas av på 50 år (2%). Skattemässiga avskrivningar på fastigheter sker utifrån fastighetens typkod vilken framgår av fastighetstaxeringen. Här finns en bra länk till Skatteverkets regler avseende värdeminskningsavdrag på näringsfastigheter. Även reglerna kring förbättringsutgifter, reparationer och andra arbeten kan leda till skillnader mellan redovisning och beskattning, så där uppmanar jag till försiktighet.

Köp av fastighet

Några saker att tänka på kring köp av fastigheter:

Lagfart – Vid köp av fastighet ska lagfart tecknas inom tre månader.

Stämpelskatt – Stämpelskatt utgörs av 1,5% av fastighetens värde om en fysisk person köper den, 4,25% (höjt från 3% 2011) gäller för juridisk person. Fastighetens värde avser då taxeringsvärdet (året före det år då lagfart beviljas) eller värdet enligt intyg. Är köpeskillingen högre än båda dessa värden anses fastighetens värde vara detsamma som köpeskillingen.

Lagfart och stämpelskatt aktiveras i redovisningen med fastigheten.

Pantbrev – Kostnad för pantbrev (2%) kostnadsförs normalt, men kan även aktiveras om det kan anses vara värdehöjande eller en tillgång för en framtida köpare. Generellt tillämpar vinstdrivande bolag direktavskrivning och förlustdrivande bolag aktivering, av skatteskäl, men om det är i större omfattning (flera fastigheter) gäller det att vara konsekvent.

Markvärde i redovisningen fastställs vid inköp utifrån andel mark enligt taxeringsvärde multiplicerat med total köpeskilling (inklusive lagfart).

Försäljning av fastighet och fastighetspaketering

Vid försäljning av fastigheter brukar frågan om vilket resultat som genereras vara central, men även i vilken form försäljningen ska ske brukar vi konsultera kring.

Beräkningen av resultatet vid försäljningen utgår som ovan utifrån det skattemässiga och det bokföringsmässiga värdet. I de fall man tillämpat skattemässiga avskrivningar i bokföringen är det ofta inga problem att beräkna resultatet och skatteeffekten, men i annat fall är det viktigt att se upp.

Inte sällan paketerar man fastigheten inför en försäljning och säljer aktierna i bolaget istället för fastigheten. Vi är ofta behjälpliga i sådan paketering avseende vilka värden som ska användas, vilken formalia och vilka avtal som krävs o.s.v. Fördelen med paketering är att försäljning av dotterbolagsandelar, s.k. ”näringsbetingade andelar”, är helt skattefria.

Vinster vid försäljning av fastigheter beskattas utifrån den skattemässiga vinsten (köpeskilling minskat med skattemässigt värde) medan förluster är avdragsgilla inom den s.k. ”fastighetsfållan”. Här är det också viktigt att vara med på beskattningskonsekvensen. Redovisningsmässigt är det centralt att inte orsaka bolaget en förlust som hotar det egna kapitalet i bolaget så att bolaget hamnar i kontrollbalansskyldighet.

Övriga frågor

Andra frågor där revisorer brukar bli konsulterade är bl.a. kring moms, statlig fastighetsskatt och kommunal fastighetsavgift.

Det finns en ständigt pågående politisk diskussion om fastigheter och vissa justeringar sker nästan årligen i fastighetsbeskattning så det gäller att vara påläst. Jag har tidigare skrivit om skatteplanering, och vidhåller fortsatt att man självklart ska betala skatt men inte p.g.a. att man inte är insatt i reglerna utan utifrån gällande regelverk.

Om ni har några funderingar kring er fastighet och om ni t.ex. kan tjäna på att paketera den så ta kontakt med mig. Det gäller förstås även om ni har några frågor kring bokföring eller deklaration avseende er fastighet.

Detta är inlägg 99 av 100 i min #blogg100-medverkan.

fastighet

Inkomstdeklaration företag INK2

Sedan i mars har det varit dags att deklarera för privatpersoner och Skatteverket vill ha deras deklarationer senast den 4 maj (om de ej har särskilda anstånd). För företag gäller dock en annan fördelning. Har du koll?

De olika tidpunkterna för företagsbeskattning framgår av Skatteförfarandelagen och Skatteverkets hemsida om deklarationstidpunkter. Se ett urklipp från det sistnämnda här:

deklarationstidpunkter

Vi har ju på vår resa tillsammans kunnat konstatera anledningen till beskattningen i mitt inlägg ”Varför skatt?” och jag tänkte återkoppla till hur Skatteverket får in informationen, och skatten, från alla företag.

Inkomstskattelagen och Skatteförfarandelagen är väldigt tydligt utformade kring vad det är som ska beskattas samt när och hur det ska ske. Jag tänkte fokusera inlägget på aktiebolag eftersom det är det jag arbetar med i huvudsak. För aktiebolag deklareras olika inkomster, tillgångar m.m. på blanketten Inkomstdeklaration 2 (INK2).

På denna blankett samlas t.ex. uppgifter om företagets inkomster, eventuella fastigheter, pensionskostnader, särskilda avdrag m.m. och utifrån detta beräknas företagets slutliga skatt. Uppställningen för beräkning av företagets inkomster liknar mycket den i företagets årsredovisning (resultaträkning och balansräkning). Skillnaden är de skattemässiga justeringar som ska göras avseende detta resultat då man ska skilja på bokföringsmässigt och skattemässigt resultat.

Även på företagssidan är Skatteverkets e-tjänst tekniskt i framkant och mycket uppskattad och använd. Om man ska ta sig lite tid för debatt kan man passa på att rikta en välriktad känga åt Bolagsverket som hade kunnat förenkla mycket för företagare avseende t.ex. inskick och registrering av årsredovisningar.

Hör gärna av dig om du har funderingar kring företagets inkomstdeklaration så kan jag hjälpa er att se till så att ni inte gör några uppenbara fel eller missar några uppenbara möjligheter.

Detta är inlägg 44 av 100 i min #blogg100-medverkan.

Inkomstdeklaration privat INK1

Det har ju sedan i mars varit dags att deklarera. Många är nog färdiga samtidigt som det alltid finns de som väntar in i det sista.

Vi har ju på vår resa tillsammans kunnat konstatera anledningen till beskattningen i mitt inlägg ”Varför skatt?” och jag tänkte återkoppla till hur Skatteverket får in informationen, och skatten, från alla medborgare.

Inkomstskattelagen och Skatteförfarandelagen är väldigt tydligt utformade kring vad det är som ska beskattas samt när och hur det ska ske. För privatpersoner deklareras olika inkomster, tillgångar m.m. på blanketten Inkomstdeklaration 1 (INK1).

På denna blankett samlas t.ex. uppgifter om din lön, dina kapitalinkomster, eventuella fastigheter och avdrag och utifrån detta beräknas din slutliga skatt. Flera uppgifter lämnas genom att t.ex. arbetsgivare har kontrolluppgiftsskyldighet avseende din lön m.m. så därför är det mesta förtryckt när du får hem deklarationen. Det är dock viktigt att granska uppgifterna och i synnerhet att fundera på om det finns möjligheter att göra andra justeringar såsom avdrag.

Den 19 mars öppnade Skatteverket sin e-tjänst för att man ska kunna granska och skicka in sin privata inkomstdeklaration via Internet före den 4 maj. Tjänsten har blivit mer och mer populär genom åren och sannolikt kommer pappersdeklarationen inom ett antal år vara helt avskaffad. Skatteverket är för övrigt väldigt hjälpsamma när det kommer till beskattning och har tryckt upp skriften ”Dags att deklarera 2015” för att underlätta för dig att ge dem dina pengar… 🙂 Skämt åsido är Skatteverket i framkant tekniskt och servicemässigt, vilket jag kommer att berömma dem för i ett kommande inlägg.

Hör gärna av dig om du har funderingar kring din inkomstdeklaration så kan jag hjälpa dig att se till så att du inte gör några uppenbara fel eller missar några uppenbara möjligheter.

Detta är inlägg 40 av 100 i min #blogg100-medverkan.

deklarera