försäljning

Fastighetsfrågor

Posted on by

Som revisor är man ofta inblandad i frågor rörande fastigheter. Det kan vara vid köp av en fastighet eller vid försäljning av en befintlig. Ofta är detta frågor som rör redovisning, beskattning och förvaltning.

Jag tänkte dela med mig lite av vilka typer av frågor vi ställs inför i samband med detta. Frågorna aktualiseras inte sällan vid transaktioner med fastigheter, men även i andra sammanhang konsulterar kunderna oss kring deras fastigheter.

Värde av fastighet

Över tid har fastigheter ofta varit en god investering för företag och ett bra komplement till en ordinarie verksamhet. Man brukar få en ganska stabil avkastning på en bra reglerad marknad och till det brukar man kunna vänta sig en värdestegring.

När en fastighet i ett bolag ska avyttras eller t.ex. uppskrivning av den ska göras i bokföringen brukar man anlita en värderingsman för att bedöma fastighetens aktuella värde, eller marknadsvärdet. Marknadsvärdet ska sedan ställas mot dels det skattemässiga värdet, men även det bokföringsmässiga värdet. Det är viktigt att hålla isär dessa tre olika värden då de kan ge väldigt olika utfall vid olika typer av beräkningar, och inget av dessa värden ska heller blandas ihop med taxeringsvärdet. Det brukar inte vara några problem att hålla isär marknadsvärdet och de övriga två, men däremot har vi ofta stött på fall där kunden varit osäker på skillnaden mellan det bokföringsmässiga och det skattemässiga värdet på fastigheten. Detta kan leda till oönskade effekter i beskattningen och/eller i redovisningen.

Det kan uppstå bokföringsmässiga och skattemässiga skillnader i värderingen av fastigheter då olika regler gäller för hur dessa får värderas. Avskrivningar är ett typfall där det i bokföringen kan vara lämpligt att skriva av en fastighet på 25 år (4%) medan det skattemässigt är fastställt att fastigheten ska skrivas av på 50 år (2%). Skattemässiga avskrivningar på fastigheter sker utifrån fastighetens typkod vilken framgår av fastighetstaxeringen. Här finns en bra länk till Skatteverkets regler avseende värdeminskningsavdrag på näringsfastigheter. Även reglerna kring förbättringsutgifter, reparationer och andra arbeten kan leda till skillnader mellan redovisning och beskattning, så där uppmanar jag till försiktighet.

Köp av fastighet

Några saker att tänka på kring köp av fastigheter:

Lagfart – Vid köp av fastighet ska lagfart tecknas inom tre månader.

Stämpelskatt – Stämpelskatt utgörs av 1,5% av fastighetens värde om en fysisk person köper den, 4,25% (höjt från 3% 2011) gäller för juridisk person. Fastighetens värde avser då taxeringsvärdet (året före det år då lagfart beviljas) eller värdet enligt intyg. Är köpeskillingen högre än båda dessa värden anses fastighetens värde vara detsamma som köpeskillingen.

Lagfart och stämpelskatt aktiveras i redovisningen med fastigheten.

Pantbrev – Kostnad för pantbrev (2%) kostnadsförs normalt, men kan även aktiveras om det kan anses vara värdehöjande eller en tillgång för en framtida köpare. Generellt tillämpar vinstdrivande bolag direktavskrivning och förlustdrivande bolag aktivering, av skatteskäl, men om det är i större omfattning (flera fastigheter) gäller det att vara konsekvent.

Markvärde i redovisningen fastställs vid inköp utifrån andel mark enligt taxeringsvärde multiplicerat med total köpeskilling (inklusive lagfart).

Försäljning av fastighet och fastighetspaketering

Vid försäljning av fastigheter brukar frågan om vilket resultat som genereras vara central, men även i vilken form försäljningen ska ske brukar vi konsultera kring.

Beräkningen av resultatet vid försäljningen utgår som ovan utifrån det skattemässiga och det bokföringsmässiga värdet. I de fall man tillämpat skattemässiga avskrivningar i bokföringen är det ofta inga problem att beräkna resultatet och skatteeffekten, men i annat fall är det viktigt att se upp.

Inte sällan paketerar man fastigheten inför en försäljning och säljer aktierna i bolaget istället för fastigheten. Vi är ofta behjälpliga i sådan paketering avseende vilka värden som ska användas, vilken formalia och vilka avtal som krävs o.s.v. Fördelen med paketering är att försäljning av dotterbolagsandelar, s.k. ”näringsbetingade andelar”, är helt skattefria.

Vinster vid försäljning av fastigheter beskattas utifrån den skattemässiga vinsten (köpeskilling minskat med skattemässigt värde) medan förluster är avdragsgilla inom den s.k. ”fastighetsfållan”. Här är det också viktigt att vara med på beskattningskonsekvensen. Redovisningsmässigt är det centralt att inte orsaka bolaget en förlust som hotar det egna kapitalet i bolaget så att bolaget hamnar i kontrollbalansskyldighet.

Övriga frågor

Andra frågor där revisorer brukar bli konsulterade är bl.a. kring moms, statlig fastighetsskatt och kommunal fastighetsavgift.

Det finns en ständigt pågående politisk diskussion om fastigheter och vissa justeringar sker nästan årligen i fastighetsbeskattning så det gäller att vara påläst. Jag har tidigare skrivit om skatteplanering, och vidhåller fortsatt att man självklart ska betala skatt men inte p.g.a. att man inte är insatt i reglerna utan utifrån gällande regelverk.

Om ni har några funderingar kring er fastighet och om ni t.ex. kan tjäna på att paketera den så ta kontakt med mig. Det gäller förstås även om ni har några frågor kring bokföring eller deklaration avseende er fastighet.

Detta är inlägg 99 av 100 i min #blogg100-medverkan.

fastighet

Moms vid EU-handel och export

Posted on by

Flera av våra kunder bedriver handel med utländska företag, inte minst med företag inom EU. Det finns en del regler kring denna handel och inte minst momshanteringen kan ställa till med besvär för företagare.

Jag tänkte redogöra för en del av hanteringen i detta inlägget, men då reglerna är snåriga är detta inte på något sätt facit utan min förenkling. Skatteverket har betydligt mycket mer, och svårgenomtränglig, information på sin hemsida. Var alltid noga med att säkerställa hur er verksamhet ska förhålla sig till denna hantering. I mitt exempel tänkte jag utgå från ett svenskt aktiebolag som säljer tjänster och/eller varor till danska (EU) och norska (Export) diton:

Till Danmark/EU
1. Tjänster utförda hos kundföretag i Danmark – Tjänster inom EU beskattas med moms i det land de anses omsatta. Omsättningen görs som huvudregel i det land köparen finns (har sitt säte). Här blir det alltså ingen svensk moms på fakturan. På fakturan ska framgå köparens och säljarens VAT-nummer samt texten ”General rule for services (Reverse charge) to a taxable person in another country.”. Försäljningen redovisas i ruta 39 i skattedeklarationen.
2. Tjänster utförda för kundföretag i Danmarks räkning, men på distans från kontor i Sverige – Att tjänsten utförs från distans påverkar ej momsen. Behandlas precis som punkt 1.
3. Varor till kundföretag i Danmark – Huvudregeln innebär faktiskt att svensk moms ska tas ut på försäljningen av varor inom EU, men när handel sker mellan två företag behövs det dock inte tas ut svensk moms om fakturan utformas rätt. På fakturan ska framgå köparens och säljarens VAT-nummer samt texten ”Intra-Community supply of goods (reverse charge)”. Det är viktigt att köparens VAT-nummer kontrolleras för att detta ska vara giltigt. Kontrollen görs enklast via Skatteverkets hemsida. Försäljningen redovisas sen i ruta 35 i deklarationen.

Uppgifter om försäljning av varor och tjänster lämnas i periodisk sammanställning och ska stämma överens med vad som redovisats i rutorna 35 och 39 på momsdeklarationerna. Ovanstående gäller förstås omvänt vid inköp från annat EU-land och du som köpare redovisar då både ut- och ingående moms i Sverige i särskilda rutor på skattedeklarationen.

Till Norge/Export
1. Tjänster utförda hos kundföretag i Norge – Tjänster på export beskattas, likt för EU, med moms i det land de anses omsatta. Omsättningen görs som huvudregel i det land köparen finns (har sitt säte). Här blir det alltså ingen svensk moms på fakturan. Det finns inget särskilt krav på fakturans utformning vid tjänsteförsäljning på export. Det finns dock inget hinder mot att samma uppgifter, dvs. att köparens och säljarens VAT-nummer samt texten ”General rule for services (Reverse charge) to a taxable person in another country.” framgår. Försäljningen redovisas i ruta 40 i deklarationen.
2. Tjänster utförda för kundföretag i Norges räkning, men på distans från kontor i Sverige – Att tjänsten utförs från distans påverkar ej momsen. Behandlas precis som punkt 1.
3. Varor till kundföretag i Norge – Ingen svensk moms tas ut på varuförsäljning på export. På fakturan ska framgå texten ”Outside Community supply of goods, export”. Försäljningen redovisas sen i ruta 36 i deklarationen.

Detta var några exempel på situationer som kan förekomma. Detta gällde ju specifikt våra goda grannar Danmark och Norge, men täcker då även alla övriga länder som är EU eller Export. Det finns självklart sjuttioelva andra kombinationer av momshantering beroende på er verksamhet, med det ena lite galnare undantaget än det andra…, men dessa täcker ganska många typfall. Var dock försiktig med att använda det som facit! Glöm inte att denna blogg är kostnadsfri, lika accepterad som källhänvisning som Se&Hör Hänt I Veckan och därför helt fri från ansvar om det som publicerats där mot förmodan skulle vara fel 🙂

Om du har några funderingar kring just ert upplägg, redovisningen av detta eller annat så ta gärna kontakt med mig så ska jag eller vår skatteavdelning hjälpa er så att ni kan sova gott om natten.

Detta är inlägg 91 av 100 i min #blogg100-medverkan.

ilovemoms

Trädabolag / 5:25-bolag / Karensbolag

Posted on by

Har du ett fåmansföretag och är klar med ditt företagande och vill få möjlighet att få ut dina pengar till en lägre skattesats? Då kanske ett s.k. ”trädabolag” är något för dig.

Att vara klar med sitt företagande kan vara ett slarvigt begrepp, men det kan röra sig om t.ex. pension, dålig lönsamhet, exit vid försäljning etc. När man kommit till denna punkt brukar det vara intressant att planera hur man ska få ut de återstående pengarna. Det behöver dock inte vara så att man nödvändigtvis behöver plocka ut pengarna vilket jag ska komma till längre ned.

Det finns några olika sätt att avsluta en verksamhet vilket jag skrivit lite om i inläggen ”Generationsskifte” och ”Likvidation av aktiebolag”. Har du varit aktiv i verksamheten så beskattas du med stor sannolikhet på din K10-blankett för kvalificerade andelar (som jag skrivit mycket om tidigare) med 20% upp till gränsbeloppet och som tjänsteinkomst (30-57%) för resten. Om du inte har ett högt gränsbelopp kan skattesituationen alltså bli mycket ogynnsam här. Dags för lite skatteplanering! 🙂

Har du däremot inte varit aktiv i verksamheten (okvalificerade andelar), så finns möjlighet att plocka ut all utdelning, eller vinst vid försäljning, till 25% skatt, vilket deklareras på blankett K12. Definitionerna av huruvida andelarna är kvalificerade eller okvalificerade är mycket komplicerade och hittas i Inkomstskattelagens 57 kapitel. Väldigt förenklat brukar man säga att om man varit helt passiv under de 5 (därav benämningen 5:25 – 5 år 25%) senaste hela beskattningsåren så har man okvalificerade andelar oavsett om de varit kvalificerade innan eller ej, men de kan alltså vara okvalificerade tidigare än så. Det går inte heller att vara passiv i ett bolag medan man är aktiv i ett annat företag, där man äger andelar, som bedriver ”samma eller likartad verksamhet”. Vi rekommenderar alltid våra kunder att ta hjälp av en skattekonsult i den mån det finns minsta osäkerhet kring dessa regler.

Det ska nämnas att dessa regler (3:12-reglerna) är under lupp för tillfället och inom kort sannolikt förändras. Det kan vara vettigt då de skapat ett relativt osäkert rättsläge.

Men, måste ni verkligen plocka ut pengarna? Varför skatta i onödan? Man ska alltid överväga om man verkligen ska plocka ut pengarna eller om man istället ska låta dem stå och få avkastning i aktiebolaget. Om man plockar ut dem och skattar av 25% eller mer så är ju skatten som du betalar en stor del som du istället skulle kunna få årlig avkastning på. Ett aktiebolag är faktiskt ett perfekt pensionssparande vari man kan utföra rätt mycket fria handlingar. Överväg därför alltid noga om det verkligen är en fördel att skatta av pengarna bara för att du ska få in dem på ditt privata bankkonto.

Detta är en av många skattefrågor vi är vana att få från våra kunder. Undrar du över er situation? Ta en kontakt så hjälps vi åt att se vad som finns för möjligheter!

Detta är inlägg 84 av 100 i min #blogg100-medverkan.

Okvalificerad

Vilken företagsform är bäst?

Posted on by

Går du/ni i valet att starta ditt egna bolag? Vilken företagsform ska man välja och varför?

Ett klassiskt ekonomsvar är ju: ”Det beror på…”, men det går delvis att schablonisera. För det första utesluter jag i detta inlägg alla typer av föreningar, då det ofta är mer naturligt när det är en förening man ska ha (=många medlemmar).

Detta inlägg går ju att göra fantastiskt långt och fylligt, men jag tänkte för ovanlighetens skull koka ner det till en oerhörd förenkling. Följande förenklade bild gäller kring start av:

Enskild firma

  • Du kommer inte ha behov av externa ägare/externt insatskapital. Endast en ägare tillåts i enskild firma.
  • Du har en verksamhet som kommer att omsätta kring en halv miljon kronor (och har ingen lön från annan tjänst). Skattemässigt är då en enskild firma OK, men när du går över detta så måste du ombilda till aktiebolag för att inte skatta bort allt för mycket i statlig inkomstskatt.
  • Din verksamhet är relativt riskfri. Eftersom den enskilda firman inte formellt är en juridisk person så står du själv betalningsansvaret vid en större tvist eller dylikt.
  • Du har inget behov/önskemål om insyn i företaget. Ditt bokslut offentliggörs ej och är därför något enklare och mindre tidskrävande att ta fram. Tyvärr brukar den extra tidsåtgången inkomstdeklarationen kräver äta upp den förstnämnda tidsvinsten.
  • Du ser fördelar med att ha företagande och privat ekonomi i samma sfär. I en enskild firma kan man använda pengarna i företaget för egen räkning på ett annat sätt än t.ex. i ett aktiebolag där låneförbudet gäller strikt.

Handelsbolag/kommanditbolag

  • Ni är minst två ägare.
  • Ni förväntar er inte ett överskott om mer än ca. en halv miljon vardera. Beskattningen sker hos bolagsmännen, och kan annars bli hög med den statliga inkomstskatten. Även här går det dock utmärkt att ombilda till aktiebolag om man märker att det tar fart.
  • Ni vill ha möjlighet att enkelt ansluta fler ägare alternativt ta bort ägare utan att behöva krångla med aktier och aktiekapital.

Aktiebolag

  • Du bedriver en verksamhet med något mått av risk och kan ha nytta av att undgå det personliga betalningsansvaret vid tvist, konkurs eller dylikt.
  • Du har 50.000kr att sätta in som aktiekapital (läs mer här om bolagsbildning) och vet även att detta inte är en ”kostnad” utan pengar som bolaget kan använda direkt.
  • Du är mån om att din verksamhet framstår som professionell och möjliggör insyn genom bolagets årsredovisning vilket ofta behövs vid t.ex. extern finansiering, försäljning eller liknande.

Som ni kanske märker ovan och i mina tidigare inlägg så är jag väldigt pro-aktiebolag om man vill ha någon större verksamhet i sitt bolag. Det finns då väldigt stora fördelar med aktiebolag såväl skattemässigt som kosmetiskt (årsredovisning som visitkort m.m.).

Bolagsverket och Skatteverket har lite mer detaljerad information på området, men detta är mina högst schabloniserade och förenklade tumregler om hur ni kan tänka.

Detta är inlägg 59 av 100 i min #blogg100-medverkan.

Företagsform

Omstruktureringar

Posted on by

Ska ditt företag eller din koncern omstruktureras? Vi arbetar mycket med omstruktureringar och kan hjälpa er.

T.ex. är det vanligt att lägga upp en struktur med ett Holding-bolag som ägare till ditt verksamhetsbolag för att effektivisera beskattningen vid en försäljning. Kanske vill du möjliggöra löneunderlagsregeln trots att du inte äger majoriteten av ett bolag? Kanske har det blivit dags att dela upp din verksamhet i två olika bolag inför en planerad exit?

Oavsett lösning så har vi värdefull erfarenhet och tar gärna ett möte med dig om dina planer eller för att ge dig några förslag kring din befintliga struktur!

Detta är inlägg 53 av 100 i min #blogg100-medverkan.

flowchart

Generationsskifte

Posted on by

Börjar det bli dags för dig att lämna över stafettpinnen / företaget till barnen? Detta är ett naturligt skede i ett aktiebolags livscykel, men det finns en hel del fällor att gå i.

Jag läste för ett tag sedan ett inlägg på intressanta bloggen SEB Green Room om generationsskifte – Vem tar över företaget efter dig? Som framgår i inlägget är det bra om man kan börja planera detta redan 8-10 år (!) före det är dags för ägarförändringen.

Det första som är viktigt att fastställa är självklart vem eller vilka som ska ta över verksamheten. Kanske finns det barn eller barnbarn som redan kan verksamheten och som är naturliga ledare? Kanske finns det någon som kan växa in i rollen? Räcker tiden och engagemanget åt för denna överlämning? Kanske är det bättre att överväga en försäljning av din verksamhet? Kanske är det bästa att likvidera bolaget?

När grundförutsättningarna är utredda så kan man börja överväga vilka detaljer som behöver fastställas för att utföra transaktionerna. Finns det några hinder mot försäljningen? Hur ska försäljningen gå till? Ska hela eller delar av verksamheten överlåtas? Hur mycket pengar ska följa med i affären och hur mycket ska du själv behålla? Kommer allt att skattas bort när du tar ut det eller finns det sparade gränsbelopp på din K10?

Detta låter kanske som mycket jobb och besvärligt, och det kan det vara, men genom att ta hjälp kan det bli så högtidligt och känslosamt som det förtjänar att bli när nästa generation ska ta över det du byggt upp och förvaltat så väl under alla dessa år. 

I revisionsbranschen deltar vi ofta som rådgivare i samband med generationsskiften och vet vilka risker som finns. Glöm inte att ta hjälp när det börjar bli dags och fråga gärna mig om det är några specifika frågor du funderar över.

Detta är inlägg 51 av 100 i min #blogg100-medverkan.

stafettpinne

Ta ut rätt lön från ditt AB år 2015 – 3:12 / K10

Posted on by

(Detta inlägg är fortfarande mycket populärt – men missa för all del inte mitt uppdaterade inlägg som istället gäller för 2016: Ta ut rätt lön från ditt AB år 2016 – 3:12 / K10)

Har du koll på vilken lön du ska ta ut för att skatteoptimera din K10 och sänka din skatt på utdelning eller vinst vid försäljning av kvalificerade andelar i fåmansföretag? Jag hjälper dig att räkna!

20% skatt!

Som jag skrivit om tidigare (2013 och 2014) så måste man kvalificera sig för att få använda den förmånliga löneunderlagsregeln. Med denna får du, grovt förenklat, tillgodogöra dig hälften av företagets kontanta löner som gränsbelopp till vilket du kan ta utdelning eller beskatta försäljningsvinst med enbart 20% skatt (!).

Du måste kvalificera dig!

För att kvalificera sig för löneunderlagsregeln så måste man ta ut rätt lön (OBS! Ej förmåner – dock räknas egen lön) före årsskiftet. Man har ju egentligen på sig ända till årsskiftet att justera detta, men det kan vara intressant att lägga sig på rätt nivå tidigt för att inte inverka negativt på bolagets likviditet. Du ska inte missa detta om du har möjlighet! Finns inga vinster att ta ut i dagsläget så gör det inget, utan gränsbeloppet förs varje år över från det föregående året och uppräknas dessutom med en relativt bra ränta. Vid en eventuell avyttring av bolaget beaktas också gränsbeloppet varpå en eventuell vinst beskattas lägre. Dessa regler bör alltså vara av intresse för alla med ett fåmansaktiebolag (FÅAB) oavsett om det finns intresse av att ta ut pengar just nu eller ej. Särskilt eftersom det nu tillsatts en utredning för att försämra dessa regler (se mitt inlägg ”3:12-reglerna försämras”)!

Beräkning

Det som är lite lurigt med dessa regler är att det man gör 2015 först påverkar gränsbelopp och utdelning som tas under 2016. För att få använda sig av det förmånliga löneunderlaget för 2016 gäller det att hålla reda på dessa olika nivåer för kvalifikation:

* Vid uttag av lön år 2015 på ca 558 000 kr (9,6 inkomstbasbelopp, 557 760 kr), eller 46 500 kr per månad, är lönekravet alltid uppfyllt.

* Lägsta möjliga lönekrav för år 2015 kommer att vara 348 600 kr (6 inkomstbasbelopp) + 5% av totala löner. Tänk så här för att räkna ut det exakta beloppet till din K10:

Om du inte har möjlighet att kvalificera dig för löneunderlagsregeln till 2016, genom löneuttag 2015, så gäller ju istället förenklingsregeln där schablonbeloppet 159 775 kr fördelas på ägd andel av företaget. Schablonbeloppet för i år, 2015, är för övrigt 156 475 kr.

Med lite baklängesräkning kan man då konstatera att med löner upp till ca 320 000 kr är schablonbeloppet det bästa valet, då detta ändå inte överstigs med 50% av lönerna i löneunderlagsregeln. För löner mellan ca 320 000 kr och 348 600 kr likaså då det på dessa nivåer inte finns möjlighet att kvalificera sig. Skulle lönerna ligga på precis 348 600 kr måste även 5% adderas vilket ackumulerat blir 366 948 kr (348 600 / 0,95), eller ca 30 600 kr per månad, som är absolut lägsta möjliga kvalifikationsnivå 2015. Detta är en bra riktlinje om man är den enda anställde i sitt bolag. Min rekommendation är att lägga dig något över detta för att undvika att falla på mållinjen om det skulle bli någon justering av bolagets löner längre fram.

Utdelning eller lön?

Detta exempel skulle då ge minst ca 367 000 kr x 50% = 183 500 kr som adderas till ditt utgående gränsbelopp för 2016. Förutsatt att medel finns att ta utdelning, alternativt att vinst uppkommer vid försäljning, så betalas som sagt bara 20% skatt på detta belopp. Det ska dock tilläggas att vinsten som delas ut ju redan är beskattad med 22% bolagsskatt, dvs. 37,6% totalt, så det kan fortfarande vara mer lönsamt att ta ut lön upp till brytpunkten för statlig inkomstskatt, 443 300 kr, istället för att stirra sig blind på att maximera gränsbeloppet för en enmansföretagare. 

Glöm inte ta hjälp!

Ovanstående information är förstås förenklad. Det finns många snedsteg man kan göra i denna hantering, så ta hjälp med planeringen när du ska göra beräkningen. Det finns några särskilda knep att ta till också. Har du förmånsbil finns t.ex. en intressant omvänd löneväxlingsmöjlighet här. Har du några frågor kring löneuttag, upprättande av K10 eller annat kring detta så hör av dig till mig.

Detta är inlägg 41 av 100 i min #blogg100-medverkan.

pengar