Fråga från Skatteverket? Tänk efter före!

Skatt är ju ett kärt ämne att skriva om, och jag har skrivit mycket om det här på bloggen. Bl.a. i inlägget ”Varför skatt?” m.fl. Skatt i sig är ju inget konstigt, utan medel som Skatteverket tar in från fysiska och juridiska personer för att finansiera välfärd, utbildning, sjukvård m.m. Dock kan det vara intressant att känna till lite mer om hur Skatteverket går tillväga i de fall det inte är solklart för dem hur mycket skatt du eller ditt företag ska betala.

Skatteverkets utredningsskyldighet

Skatteverket har s.k. utredningsskyldighet avseende bl.a. beskattningsärenden, vilket är noga uppstyrt och formaliserat som du ser i den bifogade länken. Ett sätt för Skatteverket att genomföra sina utredningar är genom s.k. skrivbordskontroll. Detta är ofta en effektiv metod som besparar både Skatteverket och den skattskyldige tid och arbete jämfört med t.ex. en skatterevision.

Skrivbordskontroll

En skrivbordskontroll går normalt till som så att Skatteverket skickar en ”Förfrågan” till den skattskyldige där de formulerar sin/sina frågor. När Skatteverket fått in den information de anser sig behöva, och ser anledning till förändring i taxeringen, upprättar de ett ”Övervägande till beslut” som du som skattskyldig får någon till några veckor på dig att ifrågasätta. Om inget ifrågasättande inkommer, alternativt om det ej är tillräckligt för ändrad bedömning, så fattas ett ”Beslut” om beskattning.

Ofta harmlösa frågor – MEN SE UPP!

Som revisor eller redovisningskonsult är det inte ovanligt att man blir kontaktad av kunder eller utomstående som fått frågor från Skatteverket. Vissa uppgifter har Skatteverket inte tillgång till och då är det naturligt att de ställer frågor som enkelt kan besvaras med hjälp av t.ex. utdrag ur företagets bokföring, fakturor, körjournaler eller annat. I normalfallet är alltså Skatteverkets frågor alldeles harmlösa trots att det kan upplevas allvarligt som privatperson eller företagare.

Jag vill ändå passa på att utfärda ett tips som ni kan spara både pengar och huvudvärk på. Om du anlitar en revisor eller en redovisningskonsult så bör de alltid få ta del av Skatteverkets frågor INNAN de besvaras! Ibland kan Skatteverket nämligen ha särskilda avsikter med sina frågeställningar som du som privatperson eller företagare inte är medveten om och fångar upp. Att du får möjligheten att sätta dig in i detta innan du svarar kan vara oerhört värdefullt för dig eller ditt företag.

 

 

 

Fastighetsfrågor

Som revisor är man ofta inblandad i frågor rörande fastigheter. Det kan vara vid köp av en fastighet eller vid försäljning av en befintlig. Ofta är detta frågor som rör redovisning, beskattning och förvaltning.

Jag tänkte dela med mig lite av vilka typer av frågor vi ställs inför i samband med detta. Frågorna aktualiseras inte sällan vid transaktioner med fastigheter, men även i andra sammanhang konsulterar kunderna oss kring deras fastigheter.

Värde av fastighet

Över tid har fastigheter ofta varit en god investering för företag och ett bra komplement till en ordinarie verksamhet. Man brukar få en ganska stabil avkastning på en bra reglerad marknad och till det brukar man kunna vänta sig en värdestegring.

När en fastighet i ett bolag ska avyttras eller t.ex. uppskrivning av den ska göras i bokföringen brukar man anlita en värderingsman för att bedöma fastighetens aktuella värde, eller marknadsvärdet. Marknadsvärdet ska sedan ställas mot dels det skattemässiga värdet, men även det bokföringsmässiga värdet. Det är viktigt att hålla isär dessa tre olika värden då de kan ge väldigt olika utfall vid olika typer av beräkningar, och inget av dessa värden ska heller blandas ihop med taxeringsvärdet. Det brukar inte vara några problem att hålla isär marknadsvärdet och de övriga två, men däremot har vi ofta stött på fall där kunden varit osäker på skillnaden mellan det bokföringsmässiga och det skattemässiga värdet på fastigheten. Detta kan leda till oönskade effekter i beskattningen och/eller i redovisningen.

Det kan uppstå bokföringsmässiga och skattemässiga skillnader i värderingen av fastigheter då olika regler gäller för hur dessa får värderas. Avskrivningar är ett typfall där det i bokföringen kan vara lämpligt att skriva av en fastighet på 25 år (4%) medan det skattemässigt är fastställt att fastigheten ska skrivas av på 50 år (2%). Skattemässiga avskrivningar på fastigheter sker utifrån fastighetens typkod vilken framgår av fastighetstaxeringen. Här finns en bra länk till Skatteverkets regler avseende värdeminskningsavdrag på näringsfastigheter. Även reglerna kring förbättringsutgifter, reparationer och andra arbeten kan leda till skillnader mellan redovisning och beskattning, så där uppmanar jag till försiktighet.

Köp av fastighet

Några saker att tänka på kring köp av fastigheter:

Lagfart – Vid köp av fastighet ska lagfart tecknas inom tre månader.

Stämpelskatt – Stämpelskatt utgörs av 1,5% av fastighetens värde om en fysisk person köper den, 4,25% (höjt från 3% 2011) gäller för juridisk person. Fastighetens värde avser då taxeringsvärdet (året före det år då lagfart beviljas) eller värdet enligt intyg. Är köpeskillingen högre än båda dessa värden anses fastighetens värde vara detsamma som köpeskillingen.

Lagfart och stämpelskatt aktiveras i redovisningen med fastigheten.

Pantbrev – Kostnad för pantbrev (2%) kostnadsförs normalt, men kan även aktiveras om det kan anses vara värdehöjande eller en tillgång för en framtida köpare. Generellt tillämpar vinstdrivande bolag direktavskrivning och förlustdrivande bolag aktivering, av skatteskäl, men om det är i större omfattning (flera fastigheter) gäller det att vara konsekvent.

Markvärde i redovisningen fastställs vid inköp utifrån andel mark enligt taxeringsvärde multiplicerat med total köpeskilling (inklusive lagfart).

Försäljning av fastighet och fastighetspaketering

Vid försäljning av fastigheter brukar frågan om vilket resultat som genereras vara central, men även i vilken form försäljningen ska ske brukar vi konsultera kring.

Beräkningen av resultatet vid försäljningen utgår som ovan utifrån det skattemässiga och det bokföringsmässiga värdet. I de fall man tillämpat skattemässiga avskrivningar i bokföringen är det ofta inga problem att beräkna resultatet och skatteeffekten, men i annat fall är det viktigt att se upp.

Inte sällan paketerar man fastigheten inför en försäljning och säljer aktierna i bolaget istället för fastigheten. Vi är ofta behjälpliga i sådan paketering avseende vilka värden som ska användas, vilken formalia och vilka avtal som krävs o.s.v. Fördelen med paketering är att försäljning av dotterbolagsandelar, s.k. ”näringsbetingade andelar”, är helt skattefria.

Vinster vid försäljning av fastigheter beskattas utifrån den skattemässiga vinsten (köpeskilling minskat med skattemässigt värde) medan förluster är avdragsgilla inom den s.k. ”fastighetsfållan”. Här är det också viktigt att vara med på beskattningskonsekvensen. Redovisningsmässigt är det centralt att inte orsaka bolaget en förlust som hotar det egna kapitalet i bolaget så att bolaget hamnar i kontrollbalansskyldighet.

Övriga frågor

Andra frågor där revisorer brukar bli konsulterade är bl.a. kring moms, statlig fastighetsskatt och kommunal fastighetsavgift.

Det finns en ständigt pågående politisk diskussion om fastigheter och vissa justeringar sker nästan årligen i fastighetsbeskattning så det gäller att vara påläst. Jag har tidigare skrivit om skatteplanering, och vidhåller fortsatt att man självklart ska betala skatt men inte p.g.a. att man inte är insatt i reglerna utan utifrån gällande regelverk.

Om ni har några funderingar kring er fastighet och om ni t.ex. kan tjäna på att paketera den så ta kontakt med mig. Det gäller förstås även om ni har några frågor kring bokföring eller deklaration avseende er fastighet.

Detta är inlägg 99 av 100 i min #blogg100-medverkan.

fastighet