Fastighetsfrågor

Som revisor är man ofta inblandad i frågor rörande fastigheter. Det kan vara vid köp av en fastighet eller vid försäljning av en befintlig. Ofta är detta frågor som rör redovisning, beskattning och förvaltning.

Jag tänkte dela med mig lite av vilka typer av frågor vi ställs inför i samband med detta. Frågorna aktualiseras inte sällan vid transaktioner med fastigheter, men även i andra sammanhang konsulterar kunderna oss kring deras fastigheter.

Värde av fastighet

Över tid har fastigheter ofta varit en god investering för företag och ett bra komplement till en ordinarie verksamhet. Man brukar få en ganska stabil avkastning på en bra reglerad marknad och till det brukar man kunna vänta sig en värdestegring.

När en fastighet i ett bolag ska avyttras eller t.ex. uppskrivning av den ska göras i bokföringen brukar man anlita en värderingsman för att bedöma fastighetens aktuella värde, eller marknadsvärdet. Marknadsvärdet ska sedan ställas mot dels det skattemässiga värdet, men även det bokföringsmässiga värdet. Det är viktigt att hålla isär dessa tre olika värden då de kan ge väldigt olika utfall vid olika typer av beräkningar, och inget av dessa värden ska heller blandas ihop med taxeringsvärdet. Det brukar inte vara några problem att hålla isär marknadsvärdet och de övriga två, men däremot har vi ofta stött på fall där kunden varit osäker på skillnaden mellan det bokföringsmässiga och det skattemässiga värdet på fastigheten. Detta kan leda till oönskade effekter i beskattningen och/eller i redovisningen.

Det kan uppstå bokföringsmässiga och skattemässiga skillnader i värderingen av fastigheter då olika regler gäller för hur dessa får värderas. Avskrivningar är ett typfall där det i bokföringen kan vara lämpligt att skriva av en fastighet på 25 år (4%) medan det skattemässigt är fastställt att fastigheten ska skrivas av på 50 år (2%). Skattemässiga avskrivningar på fastigheter sker utifrån fastighetens typkod vilken framgår av fastighetstaxeringen. Här finns en bra länk till Skatteverkets regler avseende värdeminskningsavdrag på näringsfastigheter. Även reglerna kring förbättringsutgifter, reparationer och andra arbeten kan leda till skillnader mellan redovisning och beskattning, så där uppmanar jag till försiktighet.

Köp av fastighet

Några saker att tänka på kring köp av fastigheter:

Lagfart – Vid köp av fastighet ska lagfart tecknas inom tre månader.

Stämpelskatt – Stämpelskatt utgörs av 1,5% av fastighetens värde om en fysisk person köper den, 4,25% (höjt från 3% 2011) gäller för juridisk person. Fastighetens värde avser då taxeringsvärdet (året före det år då lagfart beviljas) eller värdet enligt intyg. Är köpeskillingen högre än båda dessa värden anses fastighetens värde vara detsamma som köpeskillingen.

Lagfart och stämpelskatt aktiveras i redovisningen med fastigheten.

Pantbrev – Kostnad för pantbrev (2%) kostnadsförs normalt, men kan även aktiveras om det kan anses vara värdehöjande eller en tillgång för en framtida köpare. Generellt tillämpar vinstdrivande bolag direktavskrivning och förlustdrivande bolag aktivering, av skatteskäl, men om det är i större omfattning (flera fastigheter) gäller det att vara konsekvent.

Markvärde i redovisningen fastställs vid inköp utifrån andel mark enligt taxeringsvärde multiplicerat med total köpeskilling (inklusive lagfart).

Försäljning av fastighet och fastighetspaketering

Vid försäljning av fastigheter brukar frågan om vilket resultat som genereras vara central, men även i vilken form försäljningen ska ske brukar vi konsultera kring.

Beräkningen av resultatet vid försäljningen utgår som ovan utifrån det skattemässiga och det bokföringsmässiga värdet. I de fall man tillämpat skattemässiga avskrivningar i bokföringen är det ofta inga problem att beräkna resultatet och skatteeffekten, men i annat fall är det viktigt att se upp.

Inte sällan paketerar man fastigheten inför en försäljning och säljer aktierna i bolaget istället för fastigheten. Vi är ofta behjälpliga i sådan paketering avseende vilka värden som ska användas, vilken formalia och vilka avtal som krävs o.s.v. Fördelen med paketering är att försäljning av dotterbolagsandelar, s.k. ”näringsbetingade andelar”, är helt skattefria.

Vinster vid försäljning av fastigheter beskattas utifrån den skattemässiga vinsten (köpeskilling minskat med skattemässigt värde) medan förluster är avdragsgilla inom den s.k. ”fastighetsfållan”. Här är det också viktigt att vara med på beskattningskonsekvensen. Redovisningsmässigt är det centralt att inte orsaka bolaget en förlust som hotar det egna kapitalet i bolaget så att bolaget hamnar i kontrollbalansskyldighet.

Övriga frågor

Andra frågor där revisorer brukar bli konsulterade är bl.a. kring moms, statlig fastighetsskatt och kommunal fastighetsavgift.

Det finns en ständigt pågående politisk diskussion om fastigheter och vissa justeringar sker nästan årligen i fastighetsbeskattning så det gäller att vara påläst. Jag har tidigare skrivit om skatteplanering, och vidhåller fortsatt att man självklart ska betala skatt men inte p.g.a. att man inte är insatt i reglerna utan utifrån gällande regelverk.

Om ni har några funderingar kring er fastighet och om ni t.ex. kan tjäna på att paketera den så ta kontakt med mig. Det gäller förstås även om ni har några frågor kring bokföring eller deklaration avseende er fastighet.

Detta är inlägg 99 av 100 i min #blogg100-medverkan.

fastighet

En (börs-)bubblas anatomi

Just nu är det mycket debatt kring huruvida vi befinner oss i en bubbla avseende börs, fastigheter etc.

Jag har ju tidigare skrivit lite om detta i inläggen om börspsykologi och investeringsklockan. Men är det nu vi står på toppen?

Många hävdar att så inte är fallet eftersom det inte finns några alternativa placeringar (främst p.g.a. det låga ränteläget) att få avkastningar ifrån. Därför kommer flödet in i denna typ av tillgångar att fortsätta. Självklart finns det en gräns för detta och det kommer att bli smärtsamt att summera vad som gick fel när det vänt. När det vänder brukar det gå väldigt fort och 10-20% av värden kan raderas ut på ett par dagar.

För några år sedan såg jag nedanstående bild avseende en bubblas anatomi hos Cornucopia som jag vill dela med mig av:

börsbubbla

Detta kan då jämföras med Stockholmsbörsen för perioden 2009->Idag:

OMXS30-2009-2015

Inte helt olikt va? Vad tror du? Är vi på toppen nu? Vad ser du för alternativ till börsen? Vad kommer att utlösa nästa nedåttrend? Perfekta helgfunderingar för den aktieintresserade 🙂

Jag önskar er alla en trevlig helg!

Detta är inlägg 45 av 100 i min #blogg100-medverkan.

Vad menas med ränta på ränta?

Har du också hört talas om att ränta på ränta kan vara mycket effektivt över många års tid? Jag ska förklara med ett exempel. Men först lite bakgrund.

Bakgrund

För några år sedan publicerade jag ett inlägg på en annan blogg avseende just ränta på ränta. Detta blir ett urklipp ur det inlägget, men trots det låga ränteläget idag så är teorin fortfarande lika relevant.

Albert Einstein sa en gång i tiden: “The most powerful force in the universe is compound interest”. Compound interest är de engelskspråkigas sätt att säga det vi kallar “ränta på ränta” i Sverige.

Ränta på ränta förklaras enklast med en tabell, vilket du kommer att se nedan, men först ska jag dra de enkla förutsättningarna för mitt exempel.

Förutsättningar

1. Det är måndagen den 1/1 år 1, vilket just i ditt land inte är en helgdag. Du är 20 år gammal och har just vunnit 1 miljon kronor på Lotto. Jo, det är sant. Du är 20 år igen! Du tänker självklart köpa 2 stycken riktiga vrålåk om 600.000 kronor vardera och låna resterande belopp (200.000 kronor) från din generösa bank, eftersom du alltid velat vara med i TV-programmet Lyxfällan. Programledarna verkar ju så trevliga! Men en besvärlig ekonom övertalar dig att istället placera pengarna på räntebärande konto. Det utslagsgivande argumentet är förstås att tidernas mest geniale man (ödmjuke undertecknad då förstås…) skrivit om det på sin blogg.

2. Den besvärliga ekonomen tvingar dessutom dig att hålla pengarna på bankkontot i 50 år, men lovar i gengäld att pensionen är säkrad utan att du behöver sätta in några extra pengar på kontot eller öppna ditt orange’a kuvert under resten av din livstid.

3. Din generösa bank erbjuder dig en årlig ränta om 5% på ditt saldo vid årets ingång under förutsättning att du låter pengarna stå orörda på kontot fram till om 50 år. Bankens tanke är självklart att genom detta kunna få egna, och större, inkomster genom ett hyfsat okänt fenomen vid namn “fractional reserve banking” vilket ni gärna får Googla på och läsa på mer om.

4. I landet där du bor betalar man inte någon skatt på ränteinkomster och inflation förekommer heller ej. Kan tyckas konstigt, men det gör det mycket enklare att göra en tabell då.

Dessa enkla, men uttömmande, förutsättningar ger dig ränteinkomster enligt följande tabell.

Ränta på ränta i tabell

rpr

Slutsats

Inte så dåligt va? Din miljon har blivit (avrundat) 11,5 miljoner kronor på 50 år. Din gode ekonomvän, som du för övrigt känner en evig tacksamhet till och omnämner på din framtida gravsten, förklarar siffrorna för dig. De 11,5 miljonerna består av:

Insats: 1 miljon kronor.

Ränta: 1 miljon kronor x 5% x 50 år = 2,5 miljoner kronor.

Ränta på ränta: Resterande, dvs. 11,5 miljoner kronor totalt enligt tabellen – 1 miljon kronor insats – 2,5 miljoner kronor ränta = 8 miljoner kronor.

Detta är inlägg 25 av 100 i min #blogg100-medverkan.

exponential-growth

Förbättra likviditeten!

Det finns några enkla sätt för dig som företagare att förbättra likviditeten. Jag tänkte komma med några exempel.

Jag skrev lite om detta för snart två år sedan i mitt inlägg ”Trött på dåliga betalare?” och tänkte konkretisera och komplettera detta med några exempel på hur du kan förbättra företagets likviditet:

  1. Kredittider – Genom att sätta ett tidigare förfallodatum på dina fakturor (t.ex. 15 istället för 30 dagar) förbättrar du omedelbart din likviditet. På motsvarande sätt kan du möjligen förhandla med dina leverantörer så att du får längre tid på dig att betala deras fakturor. Allt för många bolag hamnar i en sits där de agerar bank genom att ha alldeles för lång kredittid på sina egna fakturor i kombination med att de pressas av sina leverantörer.
  2. Likviditetsbudget – Genom att upprätta en likviditetsbudget håller du koll på t.ex. amorteringar, moms, skatter m.m. som annars kan sätta käppar i hjulet för din likviditetsplanering. Vi har hjälpt många kunder med detta.
  3. Utvärdera dina kunder – Det finns mängder av kreditvärderingsinstitut samt offentlig information om företag på Internet. En del information kan man få utan att betala, och annan information kostar lite grann men detta kan du snabbt tjäna in. Om det är något som känns osäkert kring kunden fråga gärna mig då jag gör flera analyser på detta varje vecka. Vad betyder t.ex. vissa poster i bolagets årsredovisning? Vad innebär det att bolaget inte har revisor? Finns revisor som har skrivit ”orent” i revisionsberättelsen? Finns betalningsanmärkningar? Allt detta kan jag se och hjälpa dig med i er bedömning av kunden.
  4. Gör en handlingsplan – Det är lätt att blanda in känslor och tyckande när det är dags att agera mot en sen betalare. Undvik det genom att göra en handlingsplan på exakt när du ska skicka påminnelse, skicka till inkasso alternativt lämna till Kronofogden. Genom att göra det så har du lagt grunden för att alltid agera konsekvent och rättvist gentemot dina kunder. Varför ska en misskötsam kund få fördelar gentemot dina skötsamma kunder?
  5. Begär förskott/garantier – Beroende på hur du riskklassificerar din motpart så begär olika typer av säkerheter för att du ska erhålla din betalning såväl i tid som överhuvudtaget.
  6. Tydlig avbetalningsplan – Om du inte begärt förskott eller säkerhet och du och din kund kommer överens om en betalningsplan – var tydlig! Vilka tidpunkter gäller och vilka konsekvenser medför det om ytterligare förseningar uppkommer?
  7. Rätt person på rätt plats – Låt inte de kundansvariga sköta kontakten avseende sena betalningar, utan avsätt annan resurs för detta. Lämpligen sköter bolagets ekonomiansvarige dessa kontakter så att bolagets verksamhetsrelation med motparten inte försämras p.g.a. bristande betalningsrutiner hos kunden. Det kan ju vara så att bolagen i sig är rätt för varandra, men att bara betalningarna av en eller annan anledning fallerar.
  8. Inkasso-partner – För att sänka kostnaden för att själva hantera förfallna fordringar samt öka sannolikheten för betalning ska du ha en bra partner för dessa ärenden. Detta är ofta win-win för dig och din partner.
  9. Bind ej all överskottslikviditet – I välmående bolag kan det vid vissa perioder uppstå en överlikviditet. Självklart ska du söka maximal avkastning för denna, men var försiktig med att binda upp för mycket. Ta en diskussion med din bank för att få hjälp med detta.

Detta var några konkreta tips i hur du kan förbättra likviditeten i ert bolag. Det finns alldeles säkert många fler tips beroende på vilken verksamhet och ställning ert bolag har. Kontakta gärna mig för rådgivning kring detta.

Detta är inlägg 22 av 100 i min #blogg100-medverkan.

kassaflöde

Hur mycket ska man sätta av till periodiseringsfond?

Att sätta av vinster till periodiseringsfond är ett bra sätt att skjuta på skatten och kunna använda pengarna till annat. Hur mycket ska man då sätta av?

Jag skrev ett inlägg om hur man kan sänka sin skatt i bokslutet för några månader sedan, som blev populärt. Periodiseringsfonden är en s.k. obeskattad reserv och ofta en av de sista transaktionerna man gör i bokslutet för att påverka årets beskattning.

Först och främst är det intressant att veta hur mycket man FÅR sätta av. Aktiebolag får sätta av 25% av sin skattemässiga vinst. Den skattemässiga vinsten är vinsten före skatt justerat för eventuella poster som inte är skattepliktiga alternativt ej avdragsgilla. Avsättningar får man göra under maximalt 6 beskattningsår, sen måste de återföras till beskattning. Detta ger ju utrymme för ett ganska stort ”lån” över några år.

Man ska känna till att det inte är gratis att ”låna pengar av staten”, vilket ju en avsättning till en periodiseringsfond faktiskt innebär för den skatt man skjuter på. Räntan man betalar sker i form av att man tar upp en schablonintäkt i sin skatteberäkning. Schablonintäkten är baserad på statslåneräntan och idag därför mycket låg ur ett historiskt perspektiv. Den uppgår till 1,5% av de ingående periodiseringsfonderna för beskattningsåret. 

När man nu känner till hur mycket man får lov att sätta av samt vilken beräknad räntekostnad det kommer att medföra så kan man börja överväga kring nyttan för bolaget med att frigöra denna likviditet. Kan man få avkastning på pengarna som är större än den beräknade räntan (här 1,5%) så är det ekonomiskt gynnsamt att göra avsättningen. 

Glöm dock inte att periodiseringsfonderna en dag ska återföras! Det ligger ju faktiskt en rätt stor skatteskuldsdel i dessa, och de ska betalas det året de återförs.

Pengar

Pensionsspara till barn

Jag vill dela med mig av ett snabbt tips för de föräldrar som har planer på att pensionsspara till sitt/sina barn:

Öppna inte ett sparkonto, fondkonto eller annat i barnets namn utan i era egna namn.

Risken finns självklart att barnet inte är redo att förvalta pengarna då de fyller 18 år och har egen rätt till sitt eget konto. Det är en känslig åldersperiod och du vet inte hur barnets vanor, bekantskapskrets etc. ser ut när 18-årsdagen väl inträder. Detta kan späda på redan befintliga spänningar och leda till oönskade konsekvenser mellan dig och barnet. Det är bättre att lämna över sparandet till barnen när du känner att de är redo att förvalta pengarna. Förhoppningsvis är det på 18-årsdagen, men om det inte är det så har du åtminstone en valfrihet som förälder.

I övrigt gäller de mer generella rekommendationerna kring sparande:

  • Sparande på lång sikt bör vara i värdepapper med lite högre, men inte extrem, risk (börsaktier).
  • Sprid riskerna (flera olika aktier/branscher).
  • Var försiktiga med fondförvaltningsavgifter som blir stora belopp på många års sikt. Dessa belopp kan du istället få årlig avkastning på vilket ger en dubbelt positiv effekt.
  • Var, på samma sätt, försiktig med att göra många transaktioner köp/sälj i aktiedepån då det kan bli dyra courtagekostnader som du istället kan få avkastning på i många år. Själv försöker jag låta bli att sälja något överhuvudtaget, om det inte känns absolut nödvändigt, för att undvika onödiga courtage.
  • Försök även att hitta ett skattebilligt alternativ såsom investeringssparkonto eller kapitalförsäkring, så att du slipper betala hög skatt på en förhoppningsvis god avkastning om 15-20 år.
  • Ta hjälp av banken, men var försiktig med deras råd då de framförallt är anställda av banken. Läs mitt inlägg ”Utnyttja din bank!

Lycka till med ert sparande!