Fastighetsfrågor

Som revisor är man ofta inblandad i frågor rörande fastigheter. Det kan vara vid köp av en fastighet eller vid försäljning av en befintlig. Ofta är detta frågor som rör redovisning, beskattning och förvaltning.

Jag tänkte dela med mig lite av vilka typer av frågor vi ställs inför i samband med detta. Frågorna aktualiseras inte sällan vid transaktioner med fastigheter, men även i andra sammanhang konsulterar kunderna oss kring deras fastigheter.

Värde av fastighet

Över tid har fastigheter ofta varit en god investering för företag och ett bra komplement till en ordinarie verksamhet. Man brukar få en ganska stabil avkastning på en bra reglerad marknad och till det brukar man kunna vänta sig en värdestegring.

När en fastighet i ett bolag ska avyttras eller t.ex. uppskrivning av den ska göras i bokföringen brukar man anlita en värderingsman för att bedöma fastighetens aktuella värde, eller marknadsvärdet. Marknadsvärdet ska sedan ställas mot dels det skattemässiga värdet, men även det bokföringsmässiga värdet. Det är viktigt att hålla isär dessa tre olika värden då de kan ge väldigt olika utfall vid olika typer av beräkningar, och inget av dessa värden ska heller blandas ihop med taxeringsvärdet. Det brukar inte vara några problem att hålla isär marknadsvärdet och de övriga två, men däremot har vi ofta stött på fall där kunden varit osäker på skillnaden mellan det bokföringsmässiga och det skattemässiga värdet på fastigheten. Detta kan leda till oönskade effekter i beskattningen och/eller i redovisningen.

Det kan uppstå bokföringsmässiga och skattemässiga skillnader i värderingen av fastigheter då olika regler gäller för hur dessa får värderas. Avskrivningar är ett typfall där det i bokföringen kan vara lämpligt att skriva av en fastighet på 25 år (4%) medan det skattemässigt är fastställt att fastigheten ska skrivas av på 50 år (2%). Skattemässiga avskrivningar på fastigheter sker utifrån fastighetens typkod vilken framgår av fastighetstaxeringen. Här finns en bra länk till Skatteverkets regler avseende värdeminskningsavdrag på näringsfastigheter. Även reglerna kring förbättringsutgifter, reparationer och andra arbeten kan leda till skillnader mellan redovisning och beskattning, så där uppmanar jag till försiktighet.

Köp av fastighet

Några saker att tänka på kring köp av fastigheter:

Lagfart – Vid köp av fastighet ska lagfart tecknas inom tre månader.

Stämpelskatt – Stämpelskatt utgörs av 1,5% av fastighetens värde om en fysisk person köper den, 4,25% (höjt från 3% 2011) gäller för juridisk person. Fastighetens värde avser då taxeringsvärdet (året före det år då lagfart beviljas) eller värdet enligt intyg. Är köpeskillingen högre än båda dessa värden anses fastighetens värde vara detsamma som köpeskillingen.

Lagfart och stämpelskatt aktiveras i redovisningen med fastigheten.

Pantbrev – Kostnad för pantbrev (2%) kostnadsförs normalt, men kan även aktiveras om det kan anses vara värdehöjande eller en tillgång för en framtida köpare. Generellt tillämpar vinstdrivande bolag direktavskrivning och förlustdrivande bolag aktivering, av skatteskäl, men om det är i större omfattning (flera fastigheter) gäller det att vara konsekvent.

Markvärde i redovisningen fastställs vid inköp utifrån andel mark enligt taxeringsvärde multiplicerat med total köpeskilling (inklusive lagfart).

Försäljning av fastighet och fastighetspaketering

Vid försäljning av fastigheter brukar frågan om vilket resultat som genereras vara central, men även i vilken form försäljningen ska ske brukar vi konsultera kring.

Beräkningen av resultatet vid försäljningen utgår som ovan utifrån det skattemässiga och det bokföringsmässiga värdet. I de fall man tillämpat skattemässiga avskrivningar i bokföringen är det ofta inga problem att beräkna resultatet och skatteeffekten, men i annat fall är det viktigt att se upp.

Inte sällan paketerar man fastigheten inför en försäljning och säljer aktierna i bolaget istället för fastigheten. Vi är ofta behjälpliga i sådan paketering avseende vilka värden som ska användas, vilken formalia och vilka avtal som krävs o.s.v. Fördelen med paketering är att försäljning av dotterbolagsandelar, s.k. ”näringsbetingade andelar”, är helt skattefria.

Vinster vid försäljning av fastigheter beskattas utifrån den skattemässiga vinsten (köpeskilling minskat med skattemässigt värde) medan förluster är avdragsgilla inom den s.k. ”fastighetsfållan”. Här är det också viktigt att vara med på beskattningskonsekvensen. Redovisningsmässigt är det centralt att inte orsaka bolaget en förlust som hotar det egna kapitalet i bolaget så att bolaget hamnar i kontrollbalansskyldighet.

Övriga frågor

Andra frågor där revisorer brukar bli konsulterade är bl.a. kring moms, statlig fastighetsskatt och kommunal fastighetsavgift.

Det finns en ständigt pågående politisk diskussion om fastigheter och vissa justeringar sker nästan årligen i fastighetsbeskattning så det gäller att vara påläst. Jag har tidigare skrivit om skatteplanering, och vidhåller fortsatt att man självklart ska betala skatt men inte p.g.a. att man inte är insatt i reglerna utan utifrån gällande regelverk.

Om ni har några funderingar kring er fastighet och om ni t.ex. kan tjäna på att paketera den så ta kontakt med mig. Det gäller förstås även om ni har några frågor kring bokföring eller deklaration avseende er fastighet.

Detta är inlägg 99 av 100 i min #blogg100-medverkan.

fastighet

Vad är sociala avgifter?

Har du undrat vad sociala avgifter är? Och vad det är för skillnad på sociala avgifter och arbetsgivaravgifter? Det ska jag hjälpa till att reda ut.

Vad är det för skillnad mellan sociala avgifter och arbetsgivaravgifter?

Ett vanligt fel är att man blandar ihop sociala avgifter och arbetsgivaravgifter. Det är rätt att arbetsgivaravgifter är en social avgift. Men begreppet sociala avgifter innefattar mer än så. Sociala avgifter är huvudsakligen arbetsgivaravgifter, egenavgift (egen företagare i enskild firma) samt särskild löneskatt (på t.ex. pensionskostnader).

Vad består arbetsgivaravgifterna av?

De sociala avgifterna är uppbyggda på ungefär samma sätt, med lite olika fördelning på procentsatserna, och i nedanstående tabell visar jag hur arbetsgivaravgifterna (för huvuddelen av befolkningen, se mer nedan) ser ut per 2015:

Ålderspensionsavgift – 10,21 %
Efterlevandepensionsavgift – 1,17 %
Sjukförsäkringsavgift – 4,35 %
Föräldraförsäkringsavgift – 2,60 %
Arbetsskadeavgift – 0,30 %
Arbetsmarknadsavgift – 2,64 %
Allmän löneavgift – 10,15 %
Totalt – 31,42 %

Som ni noterar är ungefär en tredjedel av de sociala avgifterna Statlig ålderspensionsavgift, dvs. något som går tillbaka till dig som framtida pensionstagare. Ytterligare en tredjedel är Allmän löneavgift, vilket är en ren skatt (Läs mer här om ”Varför skatt?”). Resterande är mindre poster, vilka går till sjukförsäkring, föräldraförsäkring m.m., och de tänkte jag inte behandla ytterligare.

Arbetsgivaravgifter 2015

För 2015 och framåt råder det p.g.a. det politiska läget en viss turbulens kring utformningen av arbetsgivaravgifterna, inte minst för de unga. Vänsterpolitikerna menar att den rabatt på arbetsgivaravgifterna som medgetts under ett antal år nu inte har haft avsedd effekt. Man har därför påbörjat en avveckling av detta, men det sker i några steg p.g.a. de politiska kompromisser som ingåtts.

Följande skattesatser gäller från och med 1 maj 2015 (sorterat på födelseår):

–1937 – 0 %
1938–1949 – 10,21 % (enbart statlig ålderspensionsavgift)
1950–1989 – 31,42 % (hela ”paketet” ovan)
1990–1991 – 15,49 % (statlig ålderspensionsavgift + 1/4 av övriga avgifter)
1992– – 10,21 % (enbart statlig ålderspensionsavgift)

Debatt

Tyvärr är det många löntagare som inte tänker på att arbetsgivaravgifterna är en relativt tung kostnad för arbetsgivaren. I några olika omgångar, senast (tror jag…) Moderaterna, har man motionerat om att arbetsgivaren tydligare ska redovisa den totala lönekostnaden. Detta menar de skulle skapa en ökad förståelse hos löntagaren för vad man verkligen kostar företaget jämfört med vad man får ut i handen. Detta skulle förstås skapa en ökad debatt om den hårda beskattningen av lönerelaterad beskattning, vilket ligger i linje med och skulle gynna högerpolitiken.

Vad tycker du?

Detta är inlägg 30 av 100 i min #blogg100-medverkan.

tax

Nej till lägre arbetsgivaravgifter för unga!

Jag lyfte fram regeringens promemoria om sänkta arbetsgivaravgifter för unga här. Häromveckan röstades förslaget ned i Riksdagen med motiveringen att det inte kan bevisas att åtgärden leder till fler jobb. Det kvarstår alltså en hel del arbete att ta fram åtgärder som kan bekämpa ungdomsarbetslösheten.