Fastighetsfrågor

Som revisor är man ofta inblandad i frågor rörande fastigheter. Det kan vara vid köp av en fastighet eller vid försäljning av en befintlig. Ofta är detta frågor som rör redovisning, beskattning och förvaltning.

Jag tänkte dela med mig lite av vilka typer av frågor vi ställs inför i samband med detta. Frågorna aktualiseras inte sällan vid transaktioner med fastigheter, men även i andra sammanhang konsulterar kunderna oss kring deras fastigheter.

Värde av fastighet

Över tid har fastigheter ofta varit en god investering för företag och ett bra komplement till en ordinarie verksamhet. Man brukar få en ganska stabil avkastning på en bra reglerad marknad och till det brukar man kunna vänta sig en värdestegring.

När en fastighet i ett bolag ska avyttras eller t.ex. uppskrivning av den ska göras i bokföringen brukar man anlita en värderingsman för att bedöma fastighetens aktuella värde, eller marknadsvärdet. Marknadsvärdet ska sedan ställas mot dels det skattemässiga värdet, men även det bokföringsmässiga värdet. Det är viktigt att hålla isär dessa tre olika värden då de kan ge väldigt olika utfall vid olika typer av beräkningar, och inget av dessa värden ska heller blandas ihop med taxeringsvärdet. Det brukar inte vara några problem att hålla isär marknadsvärdet och de övriga två, men däremot har vi ofta stött på fall där kunden varit osäker på skillnaden mellan det bokföringsmässiga och det skattemässiga värdet på fastigheten. Detta kan leda till oönskade effekter i beskattningen och/eller i redovisningen.

Det kan uppstå bokföringsmässiga och skattemässiga skillnader i värderingen av fastigheter då olika regler gäller för hur dessa får värderas. Avskrivningar är ett typfall där det i bokföringen kan vara lämpligt att skriva av en fastighet på 25 år (4%) medan det skattemässigt är fastställt att fastigheten ska skrivas av på 50 år (2%). Skattemässiga avskrivningar på fastigheter sker utifrån fastighetens typkod vilken framgår av fastighetstaxeringen. Här finns en bra länk till Skatteverkets regler avseende värdeminskningsavdrag på näringsfastigheter. Även reglerna kring förbättringsutgifter, reparationer och andra arbeten kan leda till skillnader mellan redovisning och beskattning, så där uppmanar jag till försiktighet.

Köp av fastighet

Några saker att tänka på kring köp av fastigheter:

Lagfart – Vid köp av fastighet ska lagfart tecknas inom tre månader.

Stämpelskatt – Stämpelskatt utgörs av 1,5% av fastighetens värde om en fysisk person köper den, 4,25% (höjt från 3% 2011) gäller för juridisk person. Fastighetens värde avser då taxeringsvärdet (året före det år då lagfart beviljas) eller värdet enligt intyg. Är köpeskillingen högre än båda dessa värden anses fastighetens värde vara detsamma som köpeskillingen.

Lagfart och stämpelskatt aktiveras i redovisningen med fastigheten.

Pantbrev – Kostnad för pantbrev (2%) kostnadsförs normalt, men kan även aktiveras om det kan anses vara värdehöjande eller en tillgång för en framtida köpare. Generellt tillämpar vinstdrivande bolag direktavskrivning och förlustdrivande bolag aktivering, av skatteskäl, men om det är i större omfattning (flera fastigheter) gäller det att vara konsekvent.

Markvärde i redovisningen fastställs vid inköp utifrån andel mark enligt taxeringsvärde multiplicerat med total köpeskilling (inklusive lagfart).

Försäljning av fastighet och fastighetspaketering

Vid försäljning av fastigheter brukar frågan om vilket resultat som genereras vara central, men även i vilken form försäljningen ska ske brukar vi konsultera kring.

Beräkningen av resultatet vid försäljningen utgår som ovan utifrån det skattemässiga och det bokföringsmässiga värdet. I de fall man tillämpat skattemässiga avskrivningar i bokföringen är det ofta inga problem att beräkna resultatet och skatteeffekten, men i annat fall är det viktigt att se upp.

Inte sällan paketerar man fastigheten inför en försäljning och säljer aktierna i bolaget istället för fastigheten. Vi är ofta behjälpliga i sådan paketering avseende vilka värden som ska användas, vilken formalia och vilka avtal som krävs o.s.v. Fördelen med paketering är att försäljning av dotterbolagsandelar, s.k. ”näringsbetingade andelar”, är helt skattefria.

Vinster vid försäljning av fastigheter beskattas utifrån den skattemässiga vinsten (köpeskilling minskat med skattemässigt värde) medan förluster är avdragsgilla inom den s.k. ”fastighetsfållan”. Här är det också viktigt att vara med på beskattningskonsekvensen. Redovisningsmässigt är det centralt att inte orsaka bolaget en förlust som hotar det egna kapitalet i bolaget så att bolaget hamnar i kontrollbalansskyldighet.

Övriga frågor

Andra frågor där revisorer brukar bli konsulterade är bl.a. kring moms, statlig fastighetsskatt och kommunal fastighetsavgift.

Det finns en ständigt pågående politisk diskussion om fastigheter och vissa justeringar sker nästan årligen i fastighetsbeskattning så det gäller att vara påläst. Jag har tidigare skrivit om skatteplanering, och vidhåller fortsatt att man självklart ska betala skatt men inte p.g.a. att man inte är insatt i reglerna utan utifrån gällande regelverk.

Om ni har några funderingar kring er fastighet och om ni t.ex. kan tjäna på att paketera den så ta kontakt med mig. Det gäller förstås även om ni har några frågor kring bokföring eller deklaration avseende er fastighet.

Detta är inlägg 99 av 100 i min #blogg100-medverkan.

fastighet

Skatteberäkning vid bokslut

Har du gjort färdigt ditt bokslut så att det endast kvarstår att boka årets skatt? Jag ska visa hur man kan göra bolagets skatteberäkning.

I mitt inlägg kommer jag att utgå från hur skatteberäkningen görs i ett aktiebolag, men ungefär samma princip gäller för t.ex. handelsbolag.

Jag har ju tidigare beskrivit lite grann hur ett lands beskattning av företag och medborgare ser ut i inläggen: ”Varför skatt?”, ”Inkomstdeklaration privat INK1” och ”Inkomstdeklaration företag INK2”. Skatteberäkningen för företag kan beskrivas som en länk mellan det civilrättsliga (god redovisningssed) och det skatterättsliga. Skatteverket förlitar sig i mångt om mycket på företagens redovisning som grund för beskattningen, men på vissa områden (frikopplade områden) så behöver man göra justeringar, skattemässiga justeringar, för att det bokföringsmässiga resultatet ska bli ett skattemässigt resultat.

Man utgår alltså från det bokföringsmässiga resultatet. Därefter gör man de skattemässiga justeringar som krävs för att nå det skattemässiga resultatet som sen är det som beskattas med 22% bolagsskatt. Det är också det skattemässiga resultatet som används vid t.ex. avsättning till periodiseringsfond. 

Några av de vanligaste skattemässiga justeringarna är: 

Ej avdragsgilla kostnader – T.ex. representation över schablongränsen, föreningsavgifter, viss sponsring, förseningsavgifter, vissa nedskrivningar och kostnadsräntor på bolagets skattekonto.

Ej skattepliktiga intäkter – T.ex. intäkter från kapitalförsäkring, utdelning från dotterbolag (har ju redan beskattats i dotterbolaget), försäljning av näringsbetingade andelar i dotterföretag (läs mer om detta i mitt inlägg om Holding-bolag) och intäktsräntor på bolagets skattekonto.

Schablonränta periodiseringsfond – För några år sedan räntebelades periodiseringsfonder så att man vid varje beskattning tar upp en schablonintäkt baserad på de ingående periodiseringsfonderna multiplicerat med en skattesats som är baserad på statslåneräntan. Räntan är för övrigt förhållandevis billig om man jämför med att låna motsvarande belopp av t.ex. banken.

Avskrivningar på byggnad – Ibland väljer man att skriva av en byggnad på t.ex. 100 år i bokföringen, medan Skatteverket har bestämt 50 års avskrivningstakt baserat på fastighetens typkod. Då ska man återföra den bokföringsmässiga avskrivningen i skatteberäkningen och istället ta upp den skattemässiga avskrivningen.

Underskott från föregående år – Ett skattemässigt underskott från året före beskattningsåret får lov att användas mot vinster för att jämna ut beskattningen. Tyvärr är detta enkelt att missa då det inte heller längre förtrycks av Skatteverket på deklarationsblanketterna och det medför att man betalar för hög skatt.

Det finns förstås en mängd andra poster som används för att beräkna det skattemässiga resultatet. Detta är bara de vanligast förekommande. Jag har även skrivit lite mer om vilka bokslutsposter man kan använda för att sänka skatten i inlägget ”Lägre skatt i bokslutet”.

Behöver du hjälp med er skatteberäkning så tveka inte höra av dig.

Detta är inlägg 61 av 100 i min #blogg100-medverkan.

Tax time

Starta Holding-bolag!

Är du intresserad av att starta Holding-bolag som ägarbolag till din koncern eller ditt bolag? Läs mer här om vilka fördelar det kan medföra.

Att lägga en befintlig bolagsstruktur eller ett befintligt bolag under ett ägarbolag (Holding-bolag) är väldigt vanligt. Det är mer regel än undantag då det medför åtminstone två väldigt stora fördelar:

1. Riskbegränsning – Om något skulle inträffa i din verksamhet som gör att verksamheten går omkull i ett svep (skadestånd, garantianspråk, ej försäkrad skada etc) så är det bra att inte ha lagt alla ägg i samma korg. Genom att årligen dela ut vinster till ett ägarbolag så skyddas dessa medel mot händelser som kan inträffa i driftsbolaget. Ett ägarbolags verksamhet är relativt riskfritt och därmed är pengarna tryggade där medan driftsbolaget kan fortsätta att ackumulera vinster. De faktiska pengarna kan ju faktiskt även användas i dotterbolagets verksamhet genom utlåning via avräkningskonto, så det är inte heller någon nackdel.

2. Skattefri vinst vid försäljning – Ett dotterbolag till ett Holding-bolag är i de flesta fall ett näringsbetingat innehav, vilket bl.a. innebär att vinst vid försäljning av ett sådant dotterbolag är skattefritt i Holding-bolaget. Om du hade sålt bolaget genom ditt privata ägande hade en stor del av vinsten riskerat att beskattas till 60-70%! Genom denna lösning betalas ingen skatt alls vid försäljningen och ned mot 20-25% skatt vid uttag från Holding-bolaget.

3. Riskbegränsning vid försäljning – Om du säljer driftsbolaget och något skulle hända som gör att köparen ställer anspråk på dig så är det inte som privatperson, utan i egenskap av juridisk person, vilket är säkrare för dig.

Det finns även andra fördelar med detta, men enbart de ovanstående är anledning nog för att bilda ett Holding-bolag i din bolagssfär om det inte redan finns. Det finns egentligen inga större nackdelar med detta upplägg. Det krävs ju visserligen ytterligare en bolagsbildning och ett aktiekapital om minst 50.000kr, men dessa pengar kan ju som sagt användas i dotterbolaget och är därför ingen kostnad, utan en tillgång.

Det är inget hinder att du redan har en inarbetad verksamhet i din nuvarande bolagsstruktur, det finns stora möjligheter att lägga upp strukturen med ett Holding-bolag ändå. Kontakta mig för mer information.

Detta är inlägg 8 av 100 i min #blogg100-medverkan.

flowchart