Fastighetsfrågor

Som revisor är man ofta inblandad i frågor rörande fastigheter. Det kan vara vid köp av en fastighet eller vid försäljning av en befintlig. Ofta är detta frågor som rör redovisning, beskattning och förvaltning.

Jag tänkte dela med mig lite av vilka typer av frågor vi ställs inför i samband med detta. Frågorna aktualiseras inte sällan vid transaktioner med fastigheter, men även i andra sammanhang konsulterar kunderna oss kring deras fastigheter.

Värde av fastighet

Över tid har fastigheter ofta varit en god investering för företag och ett bra komplement till en ordinarie verksamhet. Man brukar få en ganska stabil avkastning på en bra reglerad marknad och till det brukar man kunna vänta sig en värdestegring.

När en fastighet i ett bolag ska avyttras eller t.ex. uppskrivning av den ska göras i bokföringen brukar man anlita en värderingsman för att bedöma fastighetens aktuella värde, eller marknadsvärdet. Marknadsvärdet ska sedan ställas mot dels det skattemässiga värdet, men även det bokföringsmässiga värdet. Det är viktigt att hålla isär dessa tre olika värden då de kan ge väldigt olika utfall vid olika typer av beräkningar, och inget av dessa värden ska heller blandas ihop med taxeringsvärdet. Det brukar inte vara några problem att hålla isär marknadsvärdet och de övriga två, men däremot har vi ofta stött på fall där kunden varit osäker på skillnaden mellan det bokföringsmässiga och det skattemässiga värdet på fastigheten. Detta kan leda till oönskade effekter i beskattningen och/eller i redovisningen.

Det kan uppstå bokföringsmässiga och skattemässiga skillnader i värderingen av fastigheter då olika regler gäller för hur dessa får värderas. Avskrivningar är ett typfall där det i bokföringen kan vara lämpligt att skriva av en fastighet på 25 år (4%) medan det skattemässigt är fastställt att fastigheten ska skrivas av på 50 år (2%). Skattemässiga avskrivningar på fastigheter sker utifrån fastighetens typkod vilken framgår av fastighetstaxeringen. Här finns en bra länk till Skatteverkets regler avseende värdeminskningsavdrag på näringsfastigheter. Även reglerna kring förbättringsutgifter, reparationer och andra arbeten kan leda till skillnader mellan redovisning och beskattning, så där uppmanar jag till försiktighet.

Köp av fastighet

Några saker att tänka på kring köp av fastigheter:

Lagfart – Vid köp av fastighet ska lagfart tecknas inom tre månader.

Stämpelskatt – Stämpelskatt utgörs av 1,5% av fastighetens värde om en fysisk person köper den, 4,25% (höjt från 3% 2011) gäller för juridisk person. Fastighetens värde avser då taxeringsvärdet (året före det år då lagfart beviljas) eller värdet enligt intyg. Är köpeskillingen högre än båda dessa värden anses fastighetens värde vara detsamma som köpeskillingen.

Lagfart och stämpelskatt aktiveras i redovisningen med fastigheten.

Pantbrev – Kostnad för pantbrev (2%) kostnadsförs normalt, men kan även aktiveras om det kan anses vara värdehöjande eller en tillgång för en framtida köpare. Generellt tillämpar vinstdrivande bolag direktavskrivning och förlustdrivande bolag aktivering, av skatteskäl, men om det är i större omfattning (flera fastigheter) gäller det att vara konsekvent.

Markvärde i redovisningen fastställs vid inköp utifrån andel mark enligt taxeringsvärde multiplicerat med total köpeskilling (inklusive lagfart).

Försäljning av fastighet och fastighetspaketering

Vid försäljning av fastigheter brukar frågan om vilket resultat som genereras vara central, men även i vilken form försäljningen ska ske brukar vi konsultera kring.

Beräkningen av resultatet vid försäljningen utgår som ovan utifrån det skattemässiga och det bokföringsmässiga värdet. I de fall man tillämpat skattemässiga avskrivningar i bokföringen är det ofta inga problem att beräkna resultatet och skatteeffekten, men i annat fall är det viktigt att se upp.

Inte sällan paketerar man fastigheten inför en försäljning och säljer aktierna i bolaget istället för fastigheten. Vi är ofta behjälpliga i sådan paketering avseende vilka värden som ska användas, vilken formalia och vilka avtal som krävs o.s.v. Fördelen med paketering är att försäljning av dotterbolagsandelar, s.k. ”näringsbetingade andelar”, är helt skattefria.

Vinster vid försäljning av fastigheter beskattas utifrån den skattemässiga vinsten (köpeskilling minskat med skattemässigt värde) medan förluster är avdragsgilla inom den s.k. ”fastighetsfållan”. Här är det också viktigt att vara med på beskattningskonsekvensen. Redovisningsmässigt är det centralt att inte orsaka bolaget en förlust som hotar det egna kapitalet i bolaget så att bolaget hamnar i kontrollbalansskyldighet.

Övriga frågor

Andra frågor där revisorer brukar bli konsulterade är bl.a. kring moms, statlig fastighetsskatt och kommunal fastighetsavgift.

Det finns en ständigt pågående politisk diskussion om fastigheter och vissa justeringar sker nästan årligen i fastighetsbeskattning så det gäller att vara påläst. Jag har tidigare skrivit om skatteplanering, och vidhåller fortsatt att man självklart ska betala skatt men inte p.g.a. att man inte är insatt i reglerna utan utifrån gällande regelverk.

Om ni har några funderingar kring er fastighet och om ni t.ex. kan tjäna på att paketera den så ta kontakt med mig. Det gäller förstås även om ni har några frågor kring bokföring eller deklaration avseende er fastighet.

Detta är inlägg 99 av 100 i min #blogg100-medverkan.

fastighet

Leasing av personbil i aktiebolag kan vara bra affär!

Många företagare undrar över fördelar och nackdelar med leasing av personbilar i aktiebolag. Jag tänkte redogöra för några av dem som vi brukar hamna i när vi diskuterar detta med våra kunder.

Kort om skattepliktiga förmåner

Först kort lite om reglerna kring leasingbilar och förmåner. Förmåner är ersättningar som en anställd kan få för utfört arbete som är i annan form än pengar (lön). Det ska röra sig om privata levnadskostnader för den anställde. Huvudregeln är att förmåner är skattepliktiga på motsvarande sätt som lön, men det finns även vissa skattefria förmåner som friskvård, arbetsredskap m.m.

Kort om leasingbilar

Flera företagare erbjuder sina anställda leasingbilar som en del av den ersättning/lön den anställde erbjuds. Denna är i huvudsak skattepliktig och hjälp med beräkning finns på Skatteverkets hemsida. I dessa avseenden är förmånsreglerna gjorda för att neutralisera effekten av att den anställde ska spara/tjäna några större belopp på detta. Det kan dock finnas andra fördelar med detta, särskilt om den anställde använder bilen mycket i tjänsten eller om bilen är förknippad med kostnader som kan tas i bolaget istället för privat.

Störst fördelar som ägare

Framförallt finns det möjlighet till fördelar om man är företagets ägare. Som ägare till företaget har man andra möjligheter än som anställd fatta beslut om vilka ersättningsnivåer som är aktuella, finansiering etc. Om man nu som ägare till bolaget bestämt sig för att ha bil genom ett företag; ska man leasa eller kanske köpa bilen? Jag brukar, beroende på företagets förutsättningar, föreslå en kombination.

Leasa först

Med dagens ränteläge finns fördelar med att först leasa bilen genom bolaget – om bolaget har god likviditet. Leasing för att halva momsen då är avdragsgill. Den största fördelen får du ofta genom att leasa bilen genom banken och inte genom t.ex. en bilhandlares finansieringsbolag, då detta generellt ger en lägre ränta – särskilt om du har en bra bankkontakt. För att få till den bästa räntan så ska du få till en så stor del ”första förhöjd leasing” som möjligt till vilken bolagets likviditet används. När denna är erlagd så återstår dels det belopp som ska amorteras av under avtalstiden (ofta 3 år) samt en del restvärde. Restvärdesdelen ska du försöka få till så låg som möjligt då det innebär att du kan dra en större del moms (inget momsavdrag på restvärdet).

Köp loss sen

När du sen haft bilen i de tre åren, som den normalt leasas, så finns ytterligare en fördel med att bolaget leasat bilen; bolaget kan köpa loss bilen till restvärdet och sen få den värderad hos en auktoriserad värderingsman för det aktuella märket (OBS! Tänk på att det ska vara ett marknadsvärde och inte ett inbytesvärde – och gärna av två oberoende värderingsmän!). Därefter kan du själv köpa ut bilen privat till värderingssumman, vilket normalt brukar vara ett förmånligt pris. Alternativet kan annars vara att använda bilen som inlösen på en ny bil när de tre åren passerat.

Detta är några sätt att göra en bra bilaffär med företaget som part. Detta är förstås generaliserat och de bästa råden kan man först ge när man vet hur företagets, ägarens och den anställdes situation värderats närmare. Förhoppningsvis gav det dig lite stöd på vägen. Fråga gärna om detta väckt några funderingar, om du behöver hjälp med bokföring eller annat kring detta.

Detta är inlägg 78 av 100 i min #blogg100-medverkan.

leasingbil