Fastighetsfrågor

Som revisor är man ofta inblandad i frågor rörande fastigheter. Det kan vara vid köp av en fastighet eller vid försäljning av en befintlig. Ofta är detta frågor som rör redovisning, beskattning och förvaltning.

Jag tänkte dela med mig lite av vilka typer av frågor vi ställs inför i samband med detta. Frågorna aktualiseras inte sällan vid transaktioner med fastigheter, men även i andra sammanhang konsulterar kunderna oss kring deras fastigheter.

Värde av fastighet

Över tid har fastigheter ofta varit en god investering för företag och ett bra komplement till en ordinarie verksamhet. Man brukar få en ganska stabil avkastning på en bra reglerad marknad och till det brukar man kunna vänta sig en värdestegring.

När en fastighet i ett bolag ska avyttras eller t.ex. uppskrivning av den ska göras i bokföringen brukar man anlita en värderingsman för att bedöma fastighetens aktuella värde, eller marknadsvärdet. Marknadsvärdet ska sedan ställas mot dels det skattemässiga värdet, men även det bokföringsmässiga värdet. Det är viktigt att hålla isär dessa tre olika värden då de kan ge väldigt olika utfall vid olika typer av beräkningar, och inget av dessa värden ska heller blandas ihop med taxeringsvärdet. Det brukar inte vara några problem att hålla isär marknadsvärdet och de övriga två, men däremot har vi ofta stött på fall där kunden varit osäker på skillnaden mellan det bokföringsmässiga och det skattemässiga värdet på fastigheten. Detta kan leda till oönskade effekter i beskattningen och/eller i redovisningen.

Det kan uppstå bokföringsmässiga och skattemässiga skillnader i värderingen av fastigheter då olika regler gäller för hur dessa får värderas. Avskrivningar är ett typfall där det i bokföringen kan vara lämpligt att skriva av en fastighet på 25 år (4%) medan det skattemässigt är fastställt att fastigheten ska skrivas av på 50 år (2%). Skattemässiga avskrivningar på fastigheter sker utifrån fastighetens typkod vilken framgår av fastighetstaxeringen. Här finns en bra länk till Skatteverkets regler avseende värdeminskningsavdrag på näringsfastigheter. Även reglerna kring förbättringsutgifter, reparationer och andra arbeten kan leda till skillnader mellan redovisning och beskattning, så där uppmanar jag till försiktighet.

Köp av fastighet

Några saker att tänka på kring köp av fastigheter:

Lagfart – Vid köp av fastighet ska lagfart tecknas inom tre månader.

Stämpelskatt – Stämpelskatt utgörs av 1,5% av fastighetens värde om en fysisk person köper den, 4,25% (höjt från 3% 2011) gäller för juridisk person. Fastighetens värde avser då taxeringsvärdet (året före det år då lagfart beviljas) eller värdet enligt intyg. Är köpeskillingen högre än båda dessa värden anses fastighetens värde vara detsamma som köpeskillingen.

Lagfart och stämpelskatt aktiveras i redovisningen med fastigheten.

Pantbrev – Kostnad för pantbrev (2%) kostnadsförs normalt, men kan även aktiveras om det kan anses vara värdehöjande eller en tillgång för en framtida köpare. Generellt tillämpar vinstdrivande bolag direktavskrivning och förlustdrivande bolag aktivering, av skatteskäl, men om det är i större omfattning (flera fastigheter) gäller det att vara konsekvent.

Markvärde i redovisningen fastställs vid inköp utifrån andel mark enligt taxeringsvärde multiplicerat med total köpeskilling (inklusive lagfart).

Försäljning av fastighet och fastighetspaketering

Vid försäljning av fastigheter brukar frågan om vilket resultat som genereras vara central, men även i vilken form försäljningen ska ske brukar vi konsultera kring.

Beräkningen av resultatet vid försäljningen utgår som ovan utifrån det skattemässiga och det bokföringsmässiga värdet. I de fall man tillämpat skattemässiga avskrivningar i bokföringen är det ofta inga problem att beräkna resultatet och skatteeffekten, men i annat fall är det viktigt att se upp.

Inte sällan paketerar man fastigheten inför en försäljning och säljer aktierna i bolaget istället för fastigheten. Vi är ofta behjälpliga i sådan paketering avseende vilka värden som ska användas, vilken formalia och vilka avtal som krävs o.s.v. Fördelen med paketering är att försäljning av dotterbolagsandelar, s.k. ”näringsbetingade andelar”, är helt skattefria.

Vinster vid försäljning av fastigheter beskattas utifrån den skattemässiga vinsten (köpeskilling minskat med skattemässigt värde) medan förluster är avdragsgilla inom den s.k. ”fastighetsfållan”. Här är det också viktigt att vara med på beskattningskonsekvensen. Redovisningsmässigt är det centralt att inte orsaka bolaget en förlust som hotar det egna kapitalet i bolaget så att bolaget hamnar i kontrollbalansskyldighet.

Övriga frågor

Andra frågor där revisorer brukar bli konsulterade är bl.a. kring moms, statlig fastighetsskatt och kommunal fastighetsavgift.

Det finns en ständigt pågående politisk diskussion om fastigheter och vissa justeringar sker nästan årligen i fastighetsbeskattning så det gäller att vara påläst. Jag har tidigare skrivit om skatteplanering, och vidhåller fortsatt att man självklart ska betala skatt men inte p.g.a. att man inte är insatt i reglerna utan utifrån gällande regelverk.

Om ni har några funderingar kring er fastighet och om ni t.ex. kan tjäna på att paketera den så ta kontakt med mig. Det gäller förstås även om ni har några frågor kring bokföring eller deklaration avseende er fastighet.

Detta är inlägg 99 av 100 i min #blogg100-medverkan.

fastighet

Skatteberäkning vid bokslut

Har du gjort färdigt ditt bokslut så att det endast kvarstår att boka årets skatt? Jag ska visa hur man kan göra bolagets skatteberäkning.

I mitt inlägg kommer jag att utgå från hur skatteberäkningen görs i ett aktiebolag, men ungefär samma princip gäller för t.ex. handelsbolag.

Jag har ju tidigare beskrivit lite grann hur ett lands beskattning av företag och medborgare ser ut i inläggen: ”Varför skatt?”, ”Inkomstdeklaration privat INK1” och ”Inkomstdeklaration företag INK2”. Skatteberäkningen för företag kan beskrivas som en länk mellan det civilrättsliga (god redovisningssed) och det skatterättsliga. Skatteverket förlitar sig i mångt om mycket på företagens redovisning som grund för beskattningen, men på vissa områden (frikopplade områden) så behöver man göra justeringar, skattemässiga justeringar, för att det bokföringsmässiga resultatet ska bli ett skattemässigt resultat.

Man utgår alltså från det bokföringsmässiga resultatet. Därefter gör man de skattemässiga justeringar som krävs för att nå det skattemässiga resultatet som sen är det som beskattas med 22% bolagsskatt. Det är också det skattemässiga resultatet som används vid t.ex. avsättning till periodiseringsfond. 

Några av de vanligaste skattemässiga justeringarna är: 

Ej avdragsgilla kostnader – T.ex. representation över schablongränsen, föreningsavgifter, viss sponsring, förseningsavgifter, vissa nedskrivningar och kostnadsräntor på bolagets skattekonto.

Ej skattepliktiga intäkter – T.ex. intäkter från kapitalförsäkring, utdelning från dotterbolag (har ju redan beskattats i dotterbolaget), försäljning av näringsbetingade andelar i dotterföretag (läs mer om detta i mitt inlägg om Holding-bolag) och intäktsräntor på bolagets skattekonto.

Schablonränta periodiseringsfond – För några år sedan räntebelades periodiseringsfonder så att man vid varje beskattning tar upp en schablonintäkt baserad på de ingående periodiseringsfonderna multiplicerat med en skattesats som är baserad på statslåneräntan. Räntan är för övrigt förhållandevis billig om man jämför med att låna motsvarande belopp av t.ex. banken.

Avskrivningar på byggnad – Ibland väljer man att skriva av en byggnad på t.ex. 100 år i bokföringen, medan Skatteverket har bestämt 50 års avskrivningstakt baserat på fastighetens typkod. Då ska man återföra den bokföringsmässiga avskrivningen i skatteberäkningen och istället ta upp den skattemässiga avskrivningen.

Underskott från föregående år – Ett skattemässigt underskott från året före beskattningsåret får lov att användas mot vinster för att jämna ut beskattningen. Tyvärr är detta enkelt att missa då det inte heller längre förtrycks av Skatteverket på deklarationsblanketterna och det medför att man betalar för hög skatt.

Det finns förstås en mängd andra poster som används för att beräkna det skattemässiga resultatet. Detta är bara de vanligast förekommande. Jag har även skrivit lite mer om vilka bokslutsposter man kan använda för att sänka skatten i inlägget ”Lägre skatt i bokslutet”.

Behöver du hjälp med er skatteberäkning så tveka inte höra av dig.

Detta är inlägg 61 av 100 i min #blogg100-medverkan.

Tax time

Lägre skatt i bokslutet

En av de vanligare frågorna man får som revisor (och redovisningskonsult) är hur man gör för att betala så lite skatt som möjligt utan att bryta mot lagar och regler. Detta är några tips jag brukar nämna för att uppnå lägre skatt:

Före bokslutsdagen

En viktig sak att tänka på är att vissa skatteeffektiva transaktioner endast är möjliga att göra före bokslutsdagen. Det beror på att det är då man kan genomföra kontanta transaktioner som blir bokförda på ”rätt sida” av bokslutsdagen. Detta kompletteras sen med en del justeringar som går lika bra att göra efter bokslutsdagen, men de behandlas i nästa avdelning.

Här några förslag på transaktioner att göra före bokslutsdagen / under räkenskapsåret:

  • Investeringar – Behöver bolaget göra en investering? Varför inte göra den före bokslutsdagen? Bokföringsmässigt ger det visserligen ingen större effekt då det endast är avskrivningen på investeringen som kostnadsförs, men det kommer att ge ett stort utrymme för överavskrivningar (se mer nedan).
  • Reparationer – Har bolaget en fastighet? I vissa fall kan även omfattande reparationer vara avdragsgilla samma år. Viktigt dock att se till att kraven för avdrag uppfylls.
  • Lön – Har bolagets ägare tagit ut tillräckligt med lön? Annars kan det vara god tid att justera det i och med sista löneutbetalningen för räkenskapsåret. Även arbetsgivaravgifterna blir kostnadsförda i samband med detta. Mitt tips brukar generellt vara att ta ut så mycket i lön så att du hamnar kring gränsen för statlig inkomstskatt, dvs. ca 420kkr 2014. På det viset maximerar man de sociala förmånerna (ålderspension, sjuk-/föräldragrundande inkomster m.m.) för framtiden utan att skatta av allt för mycket.
  • Pension – Har tillräcklig pension för de anställda och ägarna betalats ut? Skattemässigt får man enligt huvudregeln göra avdrag för pensionskostnader motsvarande 35% av inkomsten. Det finns även en kompletteringsregel som innebär att man kan ”köpa ikapp” pension som man missat att ta ut tidigare. Det är dock viktigt att det görs på ett lagenligt sätt!

Efter bokslutsdagen

Har du redan hunnit gå över bokslutsdagen? Oroa dig inte. Här är några skatteeffektiva transaktioner som du kan använda efter bokslutsdagen:

  • Reserveringar – Har tillräckliga reserveringar gjorts för t.ex. upplupna löner, semesterlöner, driftskostnader, konsulttjänster (t.ex. IT-, advokat-, redovisnings- och revisionsarvode), lagerinkurans, kundförluster, garantier m.m.? I vissa fall kan man även få sätta av för lön (tantiem) som betalas ut i efterhand, men det är viktigt att det görs på ett korrekt sätt.
  • Obeskattade reserver / Periodiseringsfond – 25% av det skattemässiga resultatet kan sättas av till periodiseringsfond som skjuter fram beskattningen av denna del av resultatet. Detta sker visserligen mot en räntekostnad, men den är betydligt mycket lägre än t.ex. ränta på de mest förmånliga banklånen.
  • Obeskattade reserver / Överavskrivningar – Om du gjort stora investeringar de senaste åren går det att skriva av mer skattemässigt än bokföringsmässigt, vilket sänker årets skatt – helt räntefritt!
  • Koncernbidrag – Om ditt bolag äger ett annat bolag alternativt har ett moderbolag som redovisar skattemässigt underskott så kan koncernbidrag användas för att jämna ut beskattningen.

Detta är några av de vanligaste sätten att sänka skatten för bolaget före samt efter bokslutsdagen. Det finns självklart även fler och möjligheterna beror främst på vilken typ av verksamhet bolaget bedriver.

Har du funderingar kring någon av dessa punkter eller hur detta görs bäst för ditt bolag så tveka inte att höra av dig. Har du fler tips? Fyll på i kommentarsfältet!

Lägre skatt

Komponentavskrivning K3

Dagen närmar sig för den lite bredare massan av större företag att göra sitt första bokslut enligt K3. Förhoppningsvis har de flesta redan analyserat vilka effekter detta får på ingångsbalansräkningen (i många fall 2013-01-01), men för dig som inte gjort det ännu är det viktigt att komma upp på banan nu så att inte bokslutet för 2014 blir försenat, eller ännu värre, fel.

Den enskilt största förändringen som K3 medför är att (större) anläggningstillgångar, såsom fastigheter, maskiner, lastbilar etc. ska delas upp i komponenter. Komponenterna ska sedan skrivas av en och en utifrån en egen beräknad nyttjandeperiod. Detta ger en mer jämn resultateffekt jämfört med att skriva av fastigheten jämnt som en enhet och löpande kostnadsföra större renoveringsarbeten.

Komponentavskrivning har gjort att många skytt K3 och att de som har mindre (enligt Årsredovisningslagen ”mindre”…) företag övervägt K2 istället för att slippa arbetet som komponentmetoden innebär. Det finns dock hjälp att få, och det behöver inte vara extremt kostsamt eller problematiskt!

FAR har t.ex. släppt en egen rekommendation kring uppdelning av fastigheter i väsentliga komponenter; RedU 13 – Övergång till komponentmetod – fastigheter. Denna kan ge bra ledning till hur uppdelningen kan göras vid övergången. Även SABO och Fastighetsägarna har släppt en bra vägledning som ger mer kött på benen.

Det ska även poängteras att det inte finns något rätt och fel vid uppdelningen. Det vanligaste blir nog att man lägger öppningsbalansen att motsvara ungefär det redovisade värde fastigheten har enligt den tidigare redovisningsrekommendationen, och att man sen får komponenteffekten de följande åren. De flesta kunniga på redovisningsområdet säger att de flesta fastigheterna kommer att delas upp i 6-8 väsentliga komponenter till en början, men att de över tid snarare kommer att bestå av 15-20 komponenter. Detta beror på att kostnader som ej identiiferats specifikt vid vid övergången tydligare identifieras när bolaget kommit in i användandet av komponentmetoden.

Jag har hunnit delta vid ett par övergångar till K3 vid det här laget, och har du frågor så är du välkommen att höra av dig. Jag hjälper gärna till!

Split-Building