Kattrumpan är rökt!

Igår presenterade regeringen att de ämnar stoppa möjligheten att paketera fastigheter med s.k. ”Kattrumpa”. Namnet kommer från ett kvarter som såldes genom denna process för ett antal år sedan.

Inte nog med att detta och annat kommer att förändras genom Fastighetsutredningen som ska presenteras i mars 2017 – här tar man även till stopplagstiftning från och med IDAG (28 oktober 2016). Detta brukar man bara använda i de fall man ser stor risk för upptrappning av skatteavbrännande aktiviteter inför en lagändring.

Rådgivning kring dessa processer med paketering bör därmed upphöra omedelbart! Läs mer här:

http://www.regeringen.se/pressmeddelanden/2016/10/regeringen-aviserar-kommande-forslag-om-andrade-skatteregler-vid-overlatelse-av-fastigheter-till-juridiska-personer/

Kattrumpa

 

Fastighetsfrågor

Som revisor är man ofta inblandad i frågor rörande fastigheter. Det kan vara vid köp av en fastighet eller vid försäljning av en befintlig. Ofta är detta frågor som rör redovisning, beskattning och förvaltning.

Jag tänkte dela med mig lite av vilka typer av frågor vi ställs inför i samband med detta. Frågorna aktualiseras inte sällan vid transaktioner med fastigheter, men även i andra sammanhang konsulterar kunderna oss kring deras fastigheter.

Värde av fastighet

Över tid har fastigheter ofta varit en god investering för företag och ett bra komplement till en ordinarie verksamhet. Man brukar få en ganska stabil avkastning på en bra reglerad marknad och till det brukar man kunna vänta sig en värdestegring.

När en fastighet i ett bolag ska avyttras eller t.ex. uppskrivning av den ska göras i bokföringen brukar man anlita en värderingsman för att bedöma fastighetens aktuella värde, eller marknadsvärdet. Marknadsvärdet ska sedan ställas mot dels det skattemässiga värdet, men även det bokföringsmässiga värdet. Det är viktigt att hålla isär dessa tre olika värden då de kan ge väldigt olika utfall vid olika typer av beräkningar, och inget av dessa värden ska heller blandas ihop med taxeringsvärdet. Det brukar inte vara några problem att hålla isär marknadsvärdet och de övriga två, men däremot har vi ofta stött på fall där kunden varit osäker på skillnaden mellan det bokföringsmässiga och det skattemässiga värdet på fastigheten. Detta kan leda till oönskade effekter i beskattningen och/eller i redovisningen.

Det kan uppstå bokföringsmässiga och skattemässiga skillnader i värderingen av fastigheter då olika regler gäller för hur dessa får värderas. Avskrivningar är ett typfall där det i bokföringen kan vara lämpligt att skriva av en fastighet på 25 år (4%) medan det skattemässigt är fastställt att fastigheten ska skrivas av på 50 år (2%). Skattemässiga avskrivningar på fastigheter sker utifrån fastighetens typkod vilken framgår av fastighetstaxeringen. Här finns en bra länk till Skatteverkets regler avseende värdeminskningsavdrag på näringsfastigheter. Även reglerna kring förbättringsutgifter, reparationer och andra arbeten kan leda till skillnader mellan redovisning och beskattning, så där uppmanar jag till försiktighet.

Köp av fastighet

Några saker att tänka på kring köp av fastigheter:

Lagfart – Vid köp av fastighet ska lagfart tecknas inom tre månader.

Stämpelskatt – Stämpelskatt utgörs av 1,5% av fastighetens värde om en fysisk person köper den, 4,25% (höjt från 3% 2011) gäller för juridisk person. Fastighetens värde avser då taxeringsvärdet (året före det år då lagfart beviljas) eller värdet enligt intyg. Är köpeskillingen högre än båda dessa värden anses fastighetens värde vara detsamma som köpeskillingen.

Lagfart och stämpelskatt aktiveras i redovisningen med fastigheten.

Pantbrev – Kostnad för pantbrev (2%) kostnadsförs normalt, men kan även aktiveras om det kan anses vara värdehöjande eller en tillgång för en framtida köpare. Generellt tillämpar vinstdrivande bolag direktavskrivning och förlustdrivande bolag aktivering, av skatteskäl, men om det är i större omfattning (flera fastigheter) gäller det att vara konsekvent.

Markvärde i redovisningen fastställs vid inköp utifrån andel mark enligt taxeringsvärde multiplicerat med total köpeskilling (inklusive lagfart).

Försäljning av fastighet och fastighetspaketering

Vid försäljning av fastigheter brukar frågan om vilket resultat som genereras vara central, men även i vilken form försäljningen ska ske brukar vi konsultera kring.

Beräkningen av resultatet vid försäljningen utgår som ovan utifrån det skattemässiga och det bokföringsmässiga värdet. I de fall man tillämpat skattemässiga avskrivningar i bokföringen är det ofta inga problem att beräkna resultatet och skatteeffekten, men i annat fall är det viktigt att se upp.

Inte sällan paketerar man fastigheten inför en försäljning och säljer aktierna i bolaget istället för fastigheten. Vi är ofta behjälpliga i sådan paketering avseende vilka värden som ska användas, vilken formalia och vilka avtal som krävs o.s.v. Fördelen med paketering är att försäljning av dotterbolagsandelar, s.k. ”näringsbetingade andelar”, är helt skattefria.

Vinster vid försäljning av fastigheter beskattas utifrån den skattemässiga vinsten (köpeskilling minskat med skattemässigt värde) medan förluster är avdragsgilla inom den s.k. ”fastighetsfållan”. Här är det också viktigt att vara med på beskattningskonsekvensen. Redovisningsmässigt är det centralt att inte orsaka bolaget en förlust som hotar det egna kapitalet i bolaget så att bolaget hamnar i kontrollbalansskyldighet.

Övriga frågor

Andra frågor där revisorer brukar bli konsulterade är bl.a. kring moms, statlig fastighetsskatt och kommunal fastighetsavgift.

Det finns en ständigt pågående politisk diskussion om fastigheter och vissa justeringar sker nästan årligen i fastighetsbeskattning så det gäller att vara påläst. Jag har tidigare skrivit om skatteplanering, och vidhåller fortsatt att man självklart ska betala skatt men inte p.g.a. att man inte är insatt i reglerna utan utifrån gällande regelverk.

Om ni har några funderingar kring er fastighet och om ni t.ex. kan tjäna på att paketera den så ta kontakt med mig. Det gäller förstås även om ni har några frågor kring bokföring eller deklaration avseende er fastighet.

Detta är inlägg 99 av 100 i min #blogg100-medverkan.

fastighet

Komponentavskrivning K3

Dagen närmar sig för den lite bredare massan av större företag att göra sitt första bokslut enligt K3. Förhoppningsvis har de flesta redan analyserat vilka effekter detta får på ingångsbalansräkningen (i många fall 2013-01-01), men för dig som inte gjort det ännu är det viktigt att komma upp på banan nu så att inte bokslutet för 2014 blir försenat, eller ännu värre, fel.

Den enskilt största förändringen som K3 medför är att (större) anläggningstillgångar, såsom fastigheter, maskiner, lastbilar etc. ska delas upp i komponenter. Komponenterna ska sedan skrivas av en och en utifrån en egen beräknad nyttjandeperiod. Detta ger en mer jämn resultateffekt jämfört med att skriva av fastigheten jämnt som en enhet och löpande kostnadsföra större renoveringsarbeten.

Komponentavskrivning har gjort att många skytt K3 och att de som har mindre (enligt Årsredovisningslagen ”mindre”…) företag övervägt K2 istället för att slippa arbetet som komponentmetoden innebär. Det finns dock hjälp att få, och det behöver inte vara extremt kostsamt eller problematiskt!

FAR har t.ex. släppt en egen rekommendation kring uppdelning av fastigheter i väsentliga komponenter; RedU 13 – Övergång till komponentmetod – fastigheter. Denna kan ge bra ledning till hur uppdelningen kan göras vid övergången. Även SABO och Fastighetsägarna har släppt en bra vägledning som ger mer kött på benen.

Det ska även poängteras att det inte finns något rätt och fel vid uppdelningen. Det vanligaste blir nog att man lägger öppningsbalansen att motsvara ungefär det redovisade värde fastigheten har enligt den tidigare redovisningsrekommendationen, och att man sen får komponenteffekten de följande åren. De flesta kunniga på redovisningsområdet säger att de flesta fastigheterna kommer att delas upp i 6-8 väsentliga komponenter till en början, men att de över tid snarare kommer att bestå av 15-20 komponenter. Detta beror på att kostnader som ej identiiferats specifikt vid vid övergången tydligare identifieras när bolaget kommit in i användandet av komponentmetoden.

Jag har hunnit delta vid ett par övergångar till K3 vid det här laget, och har du frågor så är du välkommen att höra av dig. Jag hjälper gärna till!

Split-Building